长沙市雨花区左家塘街道办事处：物业管理及电梯维保服务采购需求公开

一、功能及要求：

（一）项目概况：

长沙市雨花区左家塘街道办位于长沙市雨花区桂花路 271号，总建筑面积约10000平方米，****楼，绿化面积约200平方米，食堂1个3层约700平方米。（具体已现场踏勘为准）

1、服务范围内房屋本体的管理、养护和小修。包括：楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、地下车库等。

2、服务范围内附属建筑物、构筑物的管理、养护和小修。****楼宇外围空地、道路、沟渠、泵房、室外停车场等。

3、服务范围内公用设施设备的管理、运行、维修、养护和节能降耗。包括：供排水设备、****楼内外公共照明设施、会议音响设备、消防设施设备、安防设备、高低压配电设备、大门和地下车库道闸、电梯、视频监控设备等。

4、服务范围内的安全防范、秩序维护工作。包括：院内全方位安全监控和巡查；院内道路交通、车辆停放以及外来车辆的管理；院内其他配套设施监控管理及巡查；临时大型活动、群访事件的秩序维护、安全维稳。

5、会务服务。

6、公共环境卫生清扫保洁。公共活动场所、停车场的卫生保洁，垃圾的收集、倾倒，做好垃圾分类及数据统计工作。

7、公用绿地、花木、园林结构物等的管理与养护。

8、大院办公区域电梯维保服务。

9、协助监督专业公司对外包设备的维护及定期保养。

（二） 服务 内容：

1、对左家塘街道办事处物业范围提供物业管理服务（含会务服务、公共区域日常机电维修、环境保洁、园林绿化养护、安全秩序等日常物业服务）。

2、对左家塘街道办事处电梯维护保养服务。

二、相关标准：

详见采购需求

三、技术规格：

详见采购需求

四、交付时间和地点：

1、实施地点：按合同要求

2、委托管理期限：3年 ， 合同一签三年 。

五、服务标准：

四 、服务标准及要求

（一）设备、设施维保

l、给排水系统设备运行维护

服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。

服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率 98%，做好节约用水工作。

2、供电系统设备管理维护

服务内容：对物业管理范围内供电系统变、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。临时用电管理。协助电费收缴。

服务标准：每天对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立 24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率98%，加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测一次。

3、电梯日常维护保养项目（内容）和要求

（ 1）、电梯日常维护保养项目（内容）和要求

A、半月维保项目（内容）和要求

序号	维护保养项目 (内容)	维护保养基本要求
1	机房、滑轮间环境	清洁，门窗完好，照明正常
2	手动紧急操作装置	齐全，在指定位置
3	驱动主机	运行时无异常振动和异常声响
4	制动器各销轴部位	动作灵活
5	制动器间隙	打开时制动衬与制动轮不应发生摩擦，间隙值符合制造单位要求
6	制动器作为轿厢意外移动保护装置制停子系统时的自监测	制动力人工方式检测符合使用维护说明书要求；制动力自监测系统有记录
7	编码器	清洁，安装牢固
8	限速器各销轴部位	润滑，转动灵活；电气开关正常
9	层门和轿门旁路装置	工作正常
10	紧急电动运行	工作正常
11	轿顶	清洁，防护栏安全可靠
12	轿顶检修开关、停止装置	工作正常
13	导靴上油杯	吸油毛毡齐全，油量适宜，油杯无泄漏
14	对重 /平衡重块及其压板	对重 /平衡重块无松动，压板紧固
15	井道照明	齐全，正常
16	轿厢照明、风扇、应急照明	工作正常
17	轿厢检修开关、停止装置	工作正常
18	轿内报警装置、对讲系统	工作正常
19	轿内显示、指令按钮、 IC 卡系统	齐全，有效
20	轿门防撞击保护装置 ( 安全触 板，光幕、光电等)	功能有效
21	轿门门锁电气触点	清洁，触点接触良好，接线可靠
22	轿门运行	开启和关闭工作正常
23	轿厢平层准确度	符合标准值
24	层站召唤、****楼显示	齐全，有效
25	层门地坎	清洁
26	层门自动关门装置	正常
27	层门门锁自动复位	用层门钥匙打开手动开锁装置释放后，层门门 锁能自动复位
28	层门门锁电气触点	清洁，触点接触良好，接线可靠
29	层门锁紧元件啮合长度	不小于 7mm
30	底坑环境	清洁，无渗水、积水，照明正常
31	底坑停止装置	工作正常

B、季度维保项目（内容）和要求

序号	维护保养项目 (内容)	维护保养基本要求
1	减速机润滑油	油量适宜，除蜗杆伸出端外均无渗漏
2	制动衬	清洁，磨损量不超过制造单位要求
3	编码器	工作正常
4	选层器动静触点	清洁，无烧蚀
5	曳引轮槽、悬挂装置	清洁，钢丝绳无严重油腻，张力均匀，符合制造单位要求
6	限速器轮槽、限速器钢丝绳	清洁，无严重油腻
7	靴衬、滚轮	清洁，磨损量不超过制造单位要求
8	验证轿门关闭的电气安全装置	工作正常
9	层门、轿门系统中传动钢丝绳、	按照制造单位要求进行清洁、调整
10	链条、传动带
11	层门门导靴	磨损量不超过制造单位要求
12	消防开关	工作正常，功能有效
13	耗能缓冲器	电气安全装置功能有效，油量适宜，柱塞无锈蚀
14	限速器张紧轮装置和电气安全装置	工作正常

季度维保项目（内容）和要求除应符合 A的要求外，还应符合B的要求。

C、半年维保项目（内容）和要求

序号	维护保养项目 (内容)	维护保养基本要求
1	电动机与减速机联轴器	连接无松动，弹性元件外观良好，无老化等现象
2	驱动轮、导向轮轴承部	无异常声响，无振动，润滑良好
3	曳引轮槽	磨损量不超过制造单位要求
4	制动器动作状态监测装置	工作正常，制动器动作可靠
5	控制柜内各接线端子	各接线紧固、整齐，线号齐全清晰
6	控制柜各仪表	显示正常
7	井道、对重、轿顶各反绳轮轴承部	无异常声响，无振动，润滑良好
8	悬挂装置、补偿绳	磨损量、断丝数不超过要求
9	绳头组合	螺母无松动
10	限速器钢丝绳	磨损量、断丝数不超过制造单位要求
11	层门、轿门门扇	门扇各相关间隙符合标准值
12	轿门开门限制装置	工作正常
13	对重缓冲距离	符合标准值
14	补偿链 (绳)与轿厢、对重接合处	固定，无松动
15	上、下极限开关	工作正常

备注：半年维保项目（内容）和要求除符合 B的要求外，还应当符合表C的要求。

D:年度维保项目（内容）和要求

序号	维护保养项目 (内容)	维护保养基本要求
1	减速机润滑油	按照制造单位要求适时更换，保证油质符合要求
2	控制柜接触器、继电器触点	接触良好
3	制动器铁芯 (柱塞)	进行清洁、润滑、检查，磨损量不超过制造单位要求
4	制动器制动能力	符合制造单位要求，保持有足够的制动力，必要时进行轿厢装载 125%额定载重量的制 动试验
5	导电回路绝缘性能测试	符合标准
6	限速器安全钳联动试验 (对于使 用年限不超过 15 年的限速器，每2 年进行一次限速器动作速度校验；对于使用年限超过 15 年的限 速器，每年进行一次限速器动作 速度校验)	工作正常
7	上行超速保护装置动作试验	工作正常
8	轿厢意外移动保护装置动作试验	工作正常
9	轿顶、轿厢架、轿门及其附件安装螺栓	紧固
10	轿厢和对重 /平衡重的导轨支架	固定，无松动
11	轿厢和对重 /平衡重的导轨	清洁，压板牢固
12	随行电缆	无损伤
13	层门装置和地坎	无影响正常使用的变形，各安装螺栓紧固
14	轿厢称重装置	准确有效
15	安全钳钳座	固定，无松动
16	轿底各安装螺栓	紧固
17	缓冲器	固定，无松动

备注：年度维保项目（内容）和要求除符合 C的要求外，还应当符合D的要求。

（ 2）、电梯日常维护保养服务要求

A、维保方式：半包，即维保单位负责提供除主机、主板、变频器、门机及门机变频器以外的配件。质量标准：优良。保证电梯安全稳定运行。

B、按国家相关标准对限速器进行校验，并出具校验合格证。

C、在保证电梯安全运行的前提下满足正常电梯使用服务的需要。

D、在保证电梯安全运行的前提下降低电梯维护保养成本。

E、日常维护保养及维修应遵守的标准

a、国家有关电梯使用管理与维修保养的相关规定。

b、湖南省有关电梯使用管理与维修保养的相关规定。

c、长沙市及业主有关电梯使用管理与维修保养的相关规定。

d、每月对每台电梯进行两次以上（含两次）检查保养，保养符合行业安全运行标准。保养完毕后，将保养单交招标方各电梯具体使用项目管理处签字认可并存档。保养任务的完成与否，以纸质的电梯维保记录表单为准。

e、中标方自行配备工作所需要的工具及设备，保养时设置现场安全警标标志。

f、中标方免费提供例行保养所需的润滑油、润滑脂和清洁材料。

g、保养期内中标方提供技术，保养设备安全，正常使用所需的所有配件和辅助材料由采购人支付。如采购人电梯发生重大零配件需要更换，中标方必须在24小时内提供配件保证电梯正常运行，确保招标方有时间采用维修或更换配件（钢丝绳除外）。

h、中标方应积极配合招标方对电梯进行的中修、大修、更新及改造，中标方提供相关方案，待采购人同意后由中标方实施电梯的中修、大修、更新及改造。

i、由于意外事故造成的重大故障或由于设备老化必须更换、或者设备配件损坏需要更换，维修费由招标方承担，但必须事先征得招标方同意，数额双方另行商议。商议不成时，必须允许招标方另找修理单位。紧急抢修进程中产生的修理费用属于中标方维保责任的由中标方承担，不属于中标方责任的由招标方承担。

j、每周维保人员在早上对辖区内所有维保服务范围内的电梯进行一遍巡视检查，要求填写巡查记录表并向招标人的项目管理处主管汇报巡查情况。招标人项目管理处有重大活动，中标方需派专业维保人员到达现场，免费提供全程监护服务。

k、根据招标方实际需要提供电梯操作系统培训及参与电梯应急演练。

（ 4）、故障处理要求：

a、须提供24小时的应急响应服务，且能在接到故障或事故报警后30分钟内到达现场，并能提供正常连续的服务直至故障或事故排除，在非正常时间内进行保养、维修服务时，不再加收其他费用。对电梯困人事故应在接到通知后15分钟内赶到现场处理。

b、超过4小时的电梯停梯维修，管理处申报，****中心发出停梯通知。

c、电梯部件损坏需要更换部件的，一般部件更换须在24小时内更换完毕并恢复电梯使用；大型、核心部件更换（仅限于电脑主板、变频器、曳引机、钢丝绳、厅、轿门、桥厢壁板）应在72小时内完成并恢复电梯使用。现场维保人员对电梯软性故障超过二天无法排查出故障原因的，物业公司应外请专业人员开展诊断，确保在一周内完成问题处理并向招标人提交故障诊断和处理报告。

d、在日常维护保养期届满时，所维保的所有电梯须经法定年检检验合格且无因维护保养所致的不合格项目存在（检测费由招标方承担）。

e、如因非维保原因造成电梯故障或损坏，中标单位有责任负责及时将其修复或更换，使电梯恢复安全、正常运行，费用双方另行协商确定（不含应由中标方承担的免费提供的配件费用）。

5、 视频监控系统的维护保养（由专业维保公司负责，中标方协助）

（ 1）监控信号采集系统的维护保养

a、摄像机部分：目测摄像机有无图像、干扰、清晰度如何。

b、云台部分：进行云台控制，检查水平、垂直方向操作情况，是否存在不受控情况。镜头是否可以进行变焦。

c、电源部分：使用万用表检查摄像机电源输出电压是否稳定，电源的发热是否正常。

d、卫生情况：检查摄像机外罩是否直接影响摄像机清晰度。

e、安全情况：检查摄像机的安装情况，支架是否存在锈蚀情况，云台安装是否牢固。

（ 2）、监控信号传输部分的维护保养

a、视频光端机部分：工作电压是否正常，光纤跳线连接是否正常，光纤口吹灰，检查光端机工作环境温度是否正常，光端机温度是否正常。

b、线缆部分：经常线缆是否完好

c、电源部分：检查工作电源工作电压是否正常，接线端子紧固，电源线是否存在老化的情况。

d、控制线部分：485控制线两头进行紧固

e、视频分配器部分：对视频分配器进行吹灰，检查视频线两端标签是否完好

f、网络传输部分：***网络跳线是否存在松脱情况，停机进行吹灰，IP是否正确，网口是否存在损坏，网络跳线标识是否完整7)检查所有接线盒及设备机柜地线是否连接牢固

g、以上工作必须做好防静电措施

（ 3）监控图像存储部分的维护保养

a、硬件部分：硬盘录像机定期进行停机吹灰，目测风扇、电源工作是否正常，检查硬盘录像机地线是否连接牢固，硬盘录像机是否存在报警，编号是否完整。

b、软件部分：检查硬盘录像机是否掉线，是否能远程进行回放，存储时间是否正常，硬盘录像机录像策略是否正常，硬盘录像机登录密码是否正常，硬盘录像机系统时间是否准确。

（ 4）监控显示部分及软件的维护保养

a、显示部分：定期对电视墙及服务器电脑进行除尘（严禁使用湿抹布），检测电视墙工作环境是否正常，检查电视墙电源及视频线连接是否完好，定期对矩阵主机进行吹灰，对视频分割器进行吹灰，紧固，检查矩阵键盘工作是否正常，连接线是否正常。

b、软件部分：检查登录密码是否正常，开机密码是否正常，检查电脑是否存在其他软件，检查客户端软件设置是否正常。

c、保证发现普通故障2-8小时解决，疑难故障24小时内解决；

d、每周对系统进行一次全面巡查；

e、每月对核心设备进行一次全面保养；

f、每半年对所有设备进行一次全面保养；

g、如维保期间出现设备故障或者损坏，需直接进行更换，不考虑返厂维修。

6、房屋本体及附属建筑物、构筑物的维护

服务内容：

（ 1）、负责编制房屋附属设施的季度、年度维修保养计划及大、中修计划，经业主方同意后组织实施。负责责任区域范围内房屋建筑本体、公共部分维修、养护和管理。

（ 2）、负责公用设施和附属建筑物的维修，养护和管理。包括路灯、门锁、道路、室内外上下水管道、水箱、排污管道、沟渠、池、井等。

服务标准：

（ 1）、房屋管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

（ 2）、建立房屋修缮制度，房屋零星维修及时率98％以上，房屋完好率98％以上。

房屋门窗维修要求：

服务内容：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。

服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率 100％。

（二）、安全保卫

1、服务内容：负责进出的车辆指挥、大门电动门、****楼前坪、等所有建筑的室内外的安全保卫、秩序维护；负责夜间巡逻，****大楼的夜间守护；电视监控室值班；防盗、防火报警监控设备、消防工作，消防设备运行管理，公共秩序维护，治安，防火防盗及其它突发事件处理；组建民兵应急分队。

2、服务标准：

（ 1）、建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，部分岗位24小时值班；

（ 2）、严格验证、登记，****大楼，环境秩序良好；

（ 3）、维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行：

（ 4）、做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件；

（ 5）、严格控制车辆出入，保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全；

（ 6）、按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件；

（ 7）、建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行24小时消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。

（三）、会务服务

1、服务内容：负责重大活动礼仪服务和会务服务。

2、服务标准：会务服务人员要着装统一，行为规范、服务热情、大方、周到、有礼。定期对会议室的会议设备进行检查，并做好检查记录。如有问题应及时处理，保证各种会议能够正常运行。

（四）、卫生保洁

l、日常保洁

范围：公共建筑物、地面设施、外墙、建筑物周边、护栏、****广场、标识标牌、绿化地的卫生工作。

服务标准：

（ 1）、屋面平顶无堆积杂物，***网，大理石地面定期打蜡打磨、清洗，保证没有污渍

（ 2）、门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍：

（ 3）、楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍有灰尘；

（ 4）、公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；

（ 5）、楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物。灯具、***网出现；

（ 6）、根据办公室的要求，做好会议前的准备工作，布置好会议室；会议室前会后要进行专门的打扫，要保持干净整洁；

（ 7）、道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；

（ 8）、领导办公室的卫生要求在领导上班前和下班后进行打扫，要保持卫生整洁；

（ 9）、及时清理绿化带及草坪，枯枝落叶及时清理；

（ 10）、公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾；

（ 11）、遇文明创建等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作。

2、垃圾收集及外运要求

数量： 1个临时垃圾存放点

要求：做到及时清扫、收集、垃圾分类；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站，垃圾中转站设在物业范围内。（不含垃圾外运）

3、公共卫生间的保洁

数量： 20个

保洁要求：地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清理干净，洗面无积水，无污渍。必要的耗材，如卫生球、清洁剂等易耗品费用分担：用于物业管理的清洁物品、用具及共用部位的日耗品由物业公司自行购置并承担费用。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）业主单位提供并承担费用。

4、公共区域的垃圾桶的保洁

数量：物业公司根据情况配置、费用由业主承担

保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。

（五）、绿化养护

1、服务内容：物业管理范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。

2、服务标准：

（ 1）、有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；

（ 2）、定期进行苗术修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98％，草坪纯度95％：

（ 3）、协管室内外花木摆放及养护。

六、验收标准：

简易程序进行验收

七、其他要求：

五 、其他约定事项

l、对物业管理公司的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。

2、对物业管理公司安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由物业公司承担。

3、对物业管理公司工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：物业公司按规定购买社会险，其费用由物业公司自行承担。

4、对物业管理公司员工统一着装，持证上岗的要求：统一着装；安保及特种作业人员须持证上岗（管理处主任或经理应持经理上岗证）；其费用由物业公司自行承担。

5、对物业管理公司的其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。

6、物业管理用房的提供情况：业主免费提供物业管理用房。

7、物业管理饮食安排情况：餐饮自理。

8、公用水电费的分担及收缴要求：由业主单位负责免费提供。

9、公共区域设备的维护与维修：物业公司负责供配电线路、水泵的维护与维修及损坏灯具灯管的更换材料由采购人提供。

10、履行保证金数额及要求：签定合同时交纳人民币贰万整作为履约保证金。合同到期未违反合同约定的事项一次性退还，不支付利息。

11、 大院物业服务人员要求：大院总人数不少于： 11 人，其中项目经理 1 人，安保人员不少于 5 人，工程维修不少于 1 人，综合会务不少于 1 人，保洁（兼绿化）不少于 3 人，安保人员年龄要求不超过 45岁，其他服务人员年龄要求不超过55岁。

采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。