服务需求
一、服务范围：
阜新万人坑死难矿工纪念馆占地面积 56 万平方米，分为陈列馆、死难矿工纪念馆、抗暴青年遗骨馆、****中心及办公区五个主要区域，园区内沿途道路 3.8 公里，建筑面积合计 7000 平方米，绿化面积 10 万平方米。
二、服务期限：
服务期限为 1 年，在预算保证前提下可续签 2 年。
提前 3 个工作日进驻现场，完成过渡交接工作。
三、预算金额
本次采购预算金额为 70 万元
四、服务地点：
阜新万人坑死难矿工纪念馆。
五、服务内容：
1. 综合物业服务
包含但不限于接待、值守、综合信息和档案资料。
2. 维护管理
包含但不限于物业巡检、公共部分管理、专有部分维修、标识管理。
3. 设施设备维护
包含但不限于空调系统、给排水系统、供配电系统、弱电系统、避雷系统。
4. 公共保洁服务
包含但不限于共用区域保洁、道路保洁、绿化带保洁、垃圾收集与清运、卫生消杀。
5. 公共秩序维护
包含但不限于组织、门岗秩序维护、巡逻、车辆通行、停放、消防、秩序监控、安全事故处理。
6. 办公服务
包括但不限于：会议服务；报刊、邮件收转、活动室管理，布置会场。
7. 其他服务
包含器材养护：文体和健身器材、器械的维护与保养。
六、服务要求
6.1 、物业管理总体要求
6.1.1 阜新万人坑作为近现代重要史迹及代表性建筑之一是全国重点文物保护单位、是辽宁省重点文物保护单位、辽宁省爱国主义教育基地、辽宁省国防教育基地、阜新市爱国主义教育基地。对安全性、规范性的要求高。要求中标人提供高资质、高服务、高标准、高质量的物业管理服务。中标人应根据国家有关法律、法规，对采购人的物业进行维护和管理，保障物业的合理使用，营造和保持整洁、文明、安全、正常的工作环境。
6.1.2 、中标人对所属聘用人员须按国家、省、市、区的劳动法律、法规、政策办理各种用工手续。
6.1.3 、采购人对所委托的物业管理方案、组织机构、人员录用、建立的各项规章制度有审核权，中标人在实施前要报采购人审批。
6.1.4 、中标人录用的员工须严格审查，保证录用人员没有刑事犯罪记录，身体健康，并严格执行阜新市最低工资标准的通知规定及有关职工劳动保障规定。
6.1.5 、物业服务人员要遵守国家法律法规，遵守采购人的各项规章制度，遵守社会公德，遵守职业操守。
6.1.6 、物业服务人员须政治思想可靠、身体健康、业务技术强、五官端正形象好、勤奋工作、责任心强、文明礼貌、言行规范、服务意识强。
6.1.7 、物业服务人员需经严格培训，持合格资格证上岗。
6.1.8 、物业服务人员要有统一着装，佩带统一工号标志。
6.2 综合物业服务要求
6.2.1 办公服务包含但不限于来访接待、会议服务、报刊、邮件收转、活动室管理、会场布置、综合信息和工程维修档案资料。
6.2.2 预案制定包含但不限于制定大型活动安保预案，防汛、防雷、防火等安全预案。
6.2.3 器材养护包含但不限于问题和健身器材、器械的维护保养。
6.3. 维护管理服务要求
6.3.1 、负责建筑物及装修的日常管理以及配套设施的日常管理、养护和维修。包括办公室、展厅、强弱电线路的布装、屋顶、内外墙面、地面、走廊、天花、洗手间、门窗门锁，围栏等。完成物业非工程类维修工作，针对物业区域内的道路、墙体、地板、室内天花及其附属设备设施损坏进行小型维修，如墙体小面积翻新、地板小面积维修、简单墙体及天花补漏、更换漏水水管、更换洗手盆、房门维修等。负责采购人实施物业内土建修缮的一般性维修；装饰工程、设备的中修和大修、加装等工程的监督，切实落实采购人在工程合同中各项要求。
6.3.2 、物业公用设施和附属建筑物、构筑物的一般性维修、养护和管理，包括道路、院墙、室外上下水管道、沟渠、池井（化粪池）。
6.3.3 、所有水、电设备设施，全部机电设备设施的日常管理、保养和一般性维修工作。包括：给排水系统、照明及动力等电力系统、避雷系统、空调系统、消防系统、安防系统、残疾人通道系统、车牌识别系统等。
（ 1 ）给排水系统（大修除外）：雨水管、排污管、给水管、地下生活水池、进水泵房、进水阀门等全部水系统的日常管理、保养、一般性维修和急修。
（ 2 ）照明及动力等电力系统：各室内外照明、开关插座、所有配电房，母线排及各线路的一般性保养、检查、维修工作。
（ 3 ）避雷系统（含防感应系统）：日常管理、保养、维修工作等。发现隐患及时维修，当出现问题不能自行解决时应立 即向采购人报告并协助采购人管理人员及时联络有关销售商、承建商做好维修和检测工作，确保防雷系统处于正常、有效的安全状态。
（ 4 ）空调系统：中央空调系统、新风机系统的日常管理、使用、保养和一般性维修工作；地下室抽排风机、****楼内全部分体和柜式等空调机的管理、保养。每年组织对分体空调例行清洗一次，检查、保养两次。每年 3 月对中央空调系统进行全面检测和清洗；在使用过程中，应定期 ( 每周 1 次 ) 或视情况对主机冷凝设备、蒸发器铜管束及其它制冷设备进行检查，发现制冷系统运行中存在的安全隐患、故障、损坏部位时，应及时告知采购人并协助其管理人员联络有关销售商、承建商做好维修和检测工作。冬季中央空调主机开机保养每月 1 次。
（ 5 ）安防系统 : 主要指闭路电子监控设备、防盗报警设备安检系统设备、会议系统设备 ( 包括电视、投影仪器、扩音系统、显示系统 ) 保证系统设备的使用、调试、检修、保养和管理，发现问题及时报修。
（ 6 ）消防系统：馆方聘请专业消防保养公司维护保养物业服务区域内自动报警系统、气体灭火系统、泵房系统、消防联动控制系统、消防通讯系统、消防应急广播系统、消防应急照明系统、消火栓系统等消防设施设备（***网及部件等配套器材、所属电气控制线路）。维护保养物业服务区域内湿式自动喷淋灭火系统及其相关消防设施设备（***网及部件、湿式报警阀喷头、所属电气控制线路）。
（ 7 ）残疾人通道设备维护保养，保证设备正常运行。
（ 8 ）维护工作由中标人自备工作工具及人员进行，如规定需另行聘请专业人员或租用工具的，所产生的人工费用由中标人自行负责；维修项目属正常损耗的维修配件、养护物料（如油漆等）费用由采购人支付；因中标人管理责任引起的损坏由承包人承担赔偿责任。
（ 9 ）上述专业维护项目按双方约定，由物业公司可组织具备相应专业资质的公司施工，并保证相关设备状况符合行政主管部门检查要求、国家标准及法院使用需要。国家规定强制年审的，承包人应保证设备状况通过年审及负责完成相关手续，年审费用由中标方负责；非强制年审项目承包人应每季度提交具备资质的专业公司的设备检查、维护报告。专业维护、维修人工费在承包总价内一并计付，维修需更换配件的，配件费用按合同有效期内实际产生的项目由采购人核定后支付。
（ 10 ） 对物业范围内的办公电器设备简单故障进行排除和维修。
6.3.4 、定期巡查功能指示标识、遇有损坏、丢失，及时维修和补充。
6.3.5 、各类设备设施 ( 金属质的供排水管、消防栓、金属台凳等 ) 维修加固、除锈处理。
6.3.6 、物业区域内交通安全设施的保养维修工作要求，定期对停车场、道路警示标志标识进行检查，发现损坏、丢失，及时维修和补充。
6.3.7 、对物业及其附属设备设施进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。属于小修部分的：中标人须及时组织修复；属于大、中修范围的，中标人须及时编制维修计划，向采购人提出报告，根据采购人的决定，组织实施。
6.3.8 、与物业相关的工程图纸、竣工验收资料、设备说明书、使用手册等由采购人管理，中标人可借阅。
6.4. 设施设备维护服务要求
6.4.1 、负责物业内的各类设备设施的日常管理和简单维修工作。
建立各类设备设施进行全面检测的工作制度，规范检测行为，提高检测效率，保证检测效果。
建立设备设施管理紧急事件处理规程 ( 制度 ) ，全面规范设备发生紧急事件时，各类服务工作人员的职责和义务，提高处理紧急情况的效率以确保采购人的财产和人身安全。当设备设施出现故障、损坏部位或存在危险隐患时要及时进行保护性修复或整改工作；在接到急修任务时应立即到现场处理。
6.4.2 、物业内所有系统包含但不限于空调系统、给排水系统、供配电系统、弱电系统、避雷系统等。
必须聘请具有相应资格的专业公司进行维护保养，并跟进、监督相关保养公司的服务质量，及时向采购人反馈。
6.4.3 、建立设备管理维修档案。
6.4.4 、在全面巡查的基础上，严格按照设备运行操作管理规范，加强对用电系统和消防系统的各类设备设施进行重点管理。
6.4.5 、在全面巡查、重点管理的基础上，完成对各类给排水系统、低压用 ( 配 ) 电系统等各个系统设备设施和用具进行日常管理工作，确保设备设施的正常运行。
6.4.6 、根据设备运行规范的要求加强对物业使用人安全用电管理。
6.4.7 、加强对物业区域内的所有配套设备设施的管理，在全面巡查的基础上，做好清洁维护工作，及时对易 ( 已 ) 生锈的金属质物件进行除锈上漆的工作。
6.4.8 、应妥善安排工作，遇有特殊情况如遇火灾、地震、水灾等灾害或其它突发事件时，应采取切断电源等有关抢险、救援措施：协助供电部门做好安全用电的有关工作、协助其他部门做好各类设备的管理维修工作。
6.4.9 、负责物业区域内物品、线路、灯泡的维修、保养工作。
6.4.10 、根据采购人要求完成物业区域内其它设备设施检查、保养、维修等服务工作。
6.4.11 、协助采购人对物业区域内进行线路整改、改造等管理工作。
6.5. 公共保洁服务要求
6.5.1 、负责采购人物业范围内各个展馆、广场、道路、办公区、****中心及纪念碑停车场、各种设备、设施、绿化带等的日常卫生清洁。以及采购人临时要求的突击清洁任务，如清洁会场、大扫除等，随时保洁。
关键区域、指定办公室的清洁卫生由中标人安排专人跟进和监督质量。
6.5.2 、负责各物业点定期消毒，除“四害”， 灭蚊、灭蝇、灭老鼠、灭蟑螂工作。并按采购人的要求做好爱卫工作有关资料的建档工作。
6.5.3 、负责物业范围的垃圾分类收集和清运，做到日产日清。
6.5.4 、定期清理物业范围内沟渠，保证污水排放通畅，定期清理化粪池，每年对化粪池进行清理，费用由中标人支付。
6.5.5 、中标人负责卫生间各项日常用品（含洗手液、除臭丸、喷香剂、檀香等）的管理和配置。
6.5.6 、根据采购人要求完成物业区域内其它清洁服务工作。
6.5.7 、 卫生清洁服务工作要求
（ 1 ）室外区域
序号 清洁内容 标准
1 清扫地面、草坪垃圾 巡回保洁，每日两次
2 清理、清洁公共垃圾箱 巡回保洁，每日两次
3 花基、植物、盆及托清洁 每日一次
4 清洁路灯 巡回保洁，每周二次
5 地面 巡回保洁，及时清理污渍及香口胶
6 大门口 巡回保洁，每日清扫二次
每月冲刷三次
7 重点部位及物件用消毒剂全面消毒 每日一次
8 对该区域内其它位置 ( 含本区域内的设备设施 ) 巡回保洁，每月彻底清洁一次
（ 2 ）洗手间区域
序号 清洁内容 标准
1 擦净 ( 清洗 ) 所有洗手间内镜面、洗手盘及云石台面 每日彻底清洁二次，巡回保洁
2 地台表面、便盆用消毒清洁剂清洁 每日彻底清洁一次，巡回保洁
3 清理废物箱 ( 筐 ) 每日三次，巡回保洁
4 擦、冲及洗净所有洗手间设备 每周两次，巡回保洁
5 洗手间地面拖擦 每日两次
6 门、间隔、窗台等擦拭 每日一次
7 彻底清洗地、台、便盆 ( 兜 ) 、座 ( 蹲 ) 厕 每日彻底清洁两次，巡回保洁
8 天花及照明设备表面除尘 每半月一次
9 空气流通装置清洁 每周一次
10 玻璃 (3 米以上 8 米以下 ) 清洁 日常保洁，每月彻底清洁一次
11 玻璃 (3 米以下 ) 清洁 日常保洁，每周彻底清洁一次
12 清洗门帘 每月一次
13 重点部位及物件用消毒剂全面消毒 每日二次
14 本区域内其它位置 ( 含本区域内设备设施 ) 的清洁 巡回保洁，每半月彻底清洁一次
15 天花、风口、灯罩表面擦尘 每周一次
（ 3 ）绿化带环境卫生
①绿地清洁，无垃圾杂物、无石砾砖块、无干枯枝叶、无粪便暴露、无悬挂物，绿化标语牌、绿化围栏及其他绿化方面设备长期保干净、明亮，无明显灰尘、油迹。
②每天早晨 10 时前清扫完所有生活垃圾，及时清理瓦砾石块、枯枝残叶等，清洁、整理蚊蝇滋生地，发现鼠洞及时堵塞，发现白蚁及时作好有效处理。
③清除垃圾杂物后，注意保洁。
④归堆后的垃圾杂物堆放在隐蔽的地方，做到日产日清，不过夜、不焚烧，不造成二次污染。
⑤行道树、绿篱修剪下的枝叶，应随时堆放在路边不影响车辆行人处，并及时进行收纳处理，不得影响行人通行安全和观瞻。
6.6 、公共秩序维护服务要求
6.6.1 、全天 24 小时在物业服务区域内开展安全保卫服务，对物业区域采取防范措施。通过巡逻、安全检查、报警监控，查验并登记出入人员证件、车辆和物品等手段，在物业区域内对外单位人员进行安全检查，维护公共秩序。确保物业无纵火、爆炸等恶性案件发生，无消防责任事故发生，无群众混乱踩踏、寻衅滋事、大声喧哗等情况发生。
6.6.2 、全天 24 小时车辆管理工作，保证车辆停放安全，严格执行采购人停车场管理规定，主要指对车辆进行看护、巡查、登记；对车辆出入进行查验、登记；对外来车辆的管理 ( 指引驾驶员将车停放到位 ) 。
6.6.3 、协助工程管理人员做好设备设施巡检工作。
6.6.4 、根据采购人要求处置各类安保突发事件或执行特别安保任务。
6.6.5 、根据采购人要求完成物业区域内其他安保服务工作。
6.6.6 、熟练运用监视控制系统，充分发挥技防优势，实行 24 小时全天候对重点部位、监控点进行监视及录像工作。加强对出入口和周边环境的监控。
6.6.7 、物业区域内发生的侵犯工作人员事件或者出现扰乱采购人正常工作秩序情况时，秩序维护人员应当予以制止和保护工作人员，并采取救助行动。
6.6.8 、协助采购人组织各类活动的开展及临时接待任务的安全保卫工作，随时提供人力支援。根据采购人要求，按照特殊敏感时期保卫方案，实施安全、防护、保卫工作。
6.6.9 、负责重大突发情况和事件的报警及救助工作；对突发事件有应急处理计划和措施，必要时及时报警并报采购人主管部门，防止事态进一步恶化，协助保护现场。
6.6.10. 监督消防维保单位检查有关消防设施，协助处理突发事件（如：火灾、水灾、自然灾害、危害公共安全人为事件等）及其他事项。
6.6.11 保安服务工作要求
（ 1 ）保安员服务期间，严禁发生下列行为：
①擅离职守；
②监守自盗行为；
③限制他人人身自由、搜查他人身体或者侮辱、殴打他人；
④扣押、没收他人证件、财物；
⑤擅自带无关人员进入物业区域，擅自带人在值班室或采购人物业其它区域留宿。
（ 2 ）保安员在岗期间应切实履行以下职责，严格遵守下列规定：
①保安员须遵守国家的法律法规、遵守采购人的各项规章制度。
②令行禁止。
③ 工作中遇到紧急、突发事件或发现其他异常情况及时向主管部门报告；发现违法行为或其他不安全隐患应采取必要的阻扰措施予以制止、排除险情、查明情况并及时报告，确保物业的安全。
④ 严格按采购人要求完成工作记录任务。内容填写应详尽、真实，严禁弄虚作假， 应使用规范字、字迹清晰，不得随意涂改登记资料。登记的内容应当清晰、全面。
⑤ 严格按工作要求认真检查设备设施，做好防盗等工作。
⑥ 严格按要求配合电工技术员及其他工程人员做好消防工作积极参加消防演习和培训，熟练使用安保、消防器材。
⑦ 爱护公物，合理使用、妥善保管各值班器械、用品、办公桌椅等公用物品。
⑧ 严格遵守采购人的各项规章制度；爱惜采购人财产，有损坏者，应照价赔偿；不得擅自使用采购人的各类设备设施；不得擅自带采购人的物资 ( 材料 ) 外出。
⑨严格执行请销假制度。
⑩ 自觉接受采购人的监督指导并及时整改。
⑪ 着装整齐、配带规定装备，注重仪表。
⑫ 讲究举止文明，不得污言秽语、不得打人骂人、不准哼歌曲、吹哨；不得从事 喝酒、赌博、吸烟、睡觉、玩电脑、玩手机、玩游戏、长时间打电话、吃零食、看书、听广播、 看视频、闲聊等与工作无关的事情。
⑬ 讲究卫生，不随地吐痰、乱丢杂物。注重个人卫生，保持良好形象。
⑭ 配合采购人完成一些重大活动的组织工作和临时指派一些零星工作。
⑮ 收发信报、邮件等工作处理办法。
⑯ 保安应严格按采购人的要求做好各种资料 ( 含报刊、杂志、邮件、信函 ) 的收发工作，收发信报、邮件时应认真做好核检、交接、签收、登记工作，杜绝资料丢失。
⑰ 根据统一安排，积极协助有关部门完成各种会议的会务工作 ( 与会人员的接访、会场的布置、车辆停放的指挥等工作 ) 。
⑱ 维护采购人公共场所的秩序，发现有不良行为及时制止。
（ 3 ） 巡逻岗保安工作要求：
①区域巡逻技能要求：能按照预定的巡逻路线巡逻；能使用通讯、防护等常用保安器械；能够观察、发现异常情况并及时报告；能够以报警等方法救助危难人员；能按规范格式填写巡逻纪录；能指出巡逻区域的分布与重点部位。掌握相关知识：人群聚集场所的特点；通讯器材使用方法 : 拥挤人群的疏导方法； 哄闹行为的处置方法。
②巡逻工作要求。
1 ）保安应严格按照全天 24 小时内每 2 小时巡逻 1 次的要求，做好巡查工作，发现危险隐患应及时报告并协助设备设施管理人员做好排险工作。
2 ）非工作日和工作日的非工作期间，在岗保安应做好下班后的巡检工作，检查物业区域的门窗是否关闭、是否遵守采购人用电、用水的有关规定；发现安全隐患应及时处理并报告管理处，做好巡检记录工作。
（ 4 ） . 停车场保安的工作要求：
①协助采购人车辆管理部门加强对车辆的管理。
1 ）认真执行车辆管理规定，准确无误地做好车辆进出登记工作，不得漏记、误记。
2 ）节假日期间，非经审批手续停车场不得放行车辆。
3 ）督促驾驶人员按车辆停放规范定点停放车辆。提醒驾驶人员应锁车门、关车窗，贵重物品不得留在车内。
②根据采购人要求，指挥外来车辆定点停放。
③对停车场和物业辖内发生的车辆事故及交通设施损坏应及时保护现场，妥善处理并报告，协助采购人做好善后处理工作。
（ 5 ） . 安保设备的使用管理要求：
① 保安应严格遵守相关管理规定，严格按照操作规程和使用说明资料熟练使用高压电警棍、、闭路监控设备、防盗报警设备、消防设备系统、车辆管理智能系统等采购人现有的安保设备。
② 未经批准，无关****中心；未经许可，值班人员不得随便操作与本职工作无关的一切设备。
③ 严格按采购人要求对弱电设备和相关用具的管理，应将弱电设备作为重点巡检对象。
④ 处置安保突发事件或执行特别安保任务要求：严格按照采购人要求及应急工作处理制度迅速、高效地处置突发事件或执行特别安保任务，物业管理及服务工作人员不得心存侥幸、不得有懈怠行为。
⑤ 物业区域内其他安保服务工作标准由采购人根据实际情况确定。
6.7 消防管理服务要求
6.7.1 、负责物业辖内的全部消防设施、****大楼火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的消防应急方案。
6.7.2 、认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。全面熟练掌握消防监控报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。
6.7.3 、按阜新市公共建筑消防管理规定，负责对消防设备和设施的保养，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。中标人须按照采购人的要求监督配合并积极联系、协调消防系统专业承保公司的各项维修保养工作，严格按照保养合同进行设备保养，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果提供给采购人备案。办公区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、****楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由中标人负责日常检查、维修。
6.7.4 、全天 24 ****中心值班， 24 小时消防主机监管。出现消防报警时 1 分钟辨别消防报警的信息， 2 分钟内到达报警点。
6.7.5 、建立义务消防队伍，出现消防事故 2 分钟内应到达现场，进行必要的扑救。同时中标人有可调配的支援力量。
6.7.6 、每周进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，****楼梯走道和出口畅通。重大节日前配合采购人进行节日消防安全大检查，并按采购人要求及时进行整改。
6.7.7 、做好消防知识的培训和宣传，****大楼综合消防应急演练不少于两次。
6.7.8 、做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。
6.8. 办公服务要求
包括但不限于：会议服务；报刊、邮件收转、活动室管理，布置会场。
6.8.1 负责保障各种会议会场的布置，物品的摆放，设备的保养和清洁。
6.8.2 负责书报刊、邮件等文件类资料的收转。
6.8.3 负责活动室内物品管理及保洁服务。
6.9 其他事项服务要求
6.9.1 、按采购人要求做好物业范围内防范各类传染病（非典及新型冠状病毒等类似疫情）的各项防疫及应急工作。
6.9.2 、负责物业范围内防范自然灾害（台风、洪水等）及应急工作。
6.9.3 、根据采购人的要求和指引，协助完成进出物业范围内物品的搬卸任务；协助采购人物业范围内废旧物品的处置。
6.9.4 、自签约之日起，根据采购人的要求，中标人需提前一周派驻相关管理人员和技术人员，协助采购人跟踪和熟悉物业情况和各种设备的现状，掌握各种设备和管理要求和操作要求；掌握相关技术资料，协助做好各种设备接管交接工作。
6.9.5 、负责物业管理服务项目其它相关工作及采购人提出的物业其他管理工作、任务和要求。
七、物业服务标准和质量指标
7.1 、管理服务范围内无因中标人管理不当而发生重大刑事案件和重大交通及重大火灾等安全事故。****楼内无被盗等治安案件的发生，无纵火、爆炸、投毒、食物中毒等恶性事（案）件发生、无外事纠纷、泄密等事（案）件发生。
7.2 、严格遵守有关消防管理规定，确保无因中标人管理不当而发生消防事故，消防设备完好率 100% 。
7.3 、****楼设施、机电设备无操作管理、使用责任事故发生。全部外包项目（含采购人外包项目）****楼内施工工程无因中标人监管不到位而发生安全事故。
7.4 、各项设施设备的维修保养工作，须按采购人要求的时限，高效、保质、保量完成。
7.5 、除因基建质量、设备质量在保养期内等特殊原因外，房屋及配套设施、设备完好率达 99% ；零星维修、急修 (2 小时内完成 ) 及时率达 99% 以上 ( 网络等专业设施除外 ) 。
7.6 、管理范围内照明、化粪池、雨水井、污水井、排水管、明暗沟、停车场、道路完好率 99% 以上。
7.7 、实行动态保洁，卫生清洁保洁率 99% 。
7.8 、物业管理服务满意率在 95% 以上；投诉处理率 100% 。
7.9 、中标人一切管理服务工作的实施，须以服从于采购人的工作需要为前提，以方便采购人为原则。维修保养等工作通常情况下尽可能在采购人工作时间以外进行。
7.10 、根据有关规定和采购人需求，拟定详细的管理服务细则或拟定详细的管理服务实施方案，且经采购人认可后方能实施。
八、物业服务工作人员配备要求
8.1 、采购人委托管理的事项中，除按照国家有关规定须由有资质专业单位进行服务保障的项目和采购人允许外包的项目外，未经采购人书面同意，中标人不得将本物业的管理责任转让给第三方，更不得将管理项目进行分拆或分包、转包。
8.2 、合同期内采购人新增各类设备（大型设备除外）的管理、维修、保养均由中标人负责，采购人不另增加费用。
8.3 、物业服务工作人员配置基本要求
8.3.1 、 中标人应结合具体的工作范围及要求，向采购人派出经过专业技术培训 ( 具备相关专业证书 ) 的、熟悉相关工作的、具备相关专业工作能力的服务工作人员负责采购人物业服务工作。
8.3.2 、中标人向采购人派出的所有人员应符合以下条件：
(1) 18 岁以上的中国公民；拥护中国共产党的领导、拥护社会主义制度的中国公民；
(2) 身体健康；
(3) 遵守法纪、品行良好，无被刑事处罚、强制性教育、强制隔离戒毒或者被开除公职、开除军籍等记录，没有参与政府明令禁止的非法组织及活动；
(4) 维修技工等特殊工种人员须持有国家认可或行业认可的相关的物业服务工作的上岗证书；
(5) 责任心强、具有强烈的服务意识，具有吃苦耐劳、勤俭节约、严谨细致、勤恳扎实的工作作风。
8.3.3 、中标人须设立完整的现场物业管理服务组织机构，配备相应的各管理岗位人员。
8.4 、物业服务各岗位工作人员任职条件和岗位需求需求 (27 个岗位需求 )
8.4.1. 项目经理： 1 人
(1) 年龄在 45 周岁以下，大专或以上工科学历；
(2) 具有大型物业管理经验，爱岗敬业，认真负责。
8.4.2. 保安员： 8 人（其中正门 24 小时轮岗 2 人，遗址陈列馆 2 人，抗暴青工遗骨馆 2 人，死难矿工遗骨馆 2 人。）
(1) 年龄在 55 周岁以下，身体健康，体态匀称。
(2) 至少 2 年本岗位工作经验。
8.4.3. 监控设备管理员： 4 人
（ 1 ）年龄在 45 周岁以下，大专或以上学历；
（ 2 ）能够熟练使用及日常维护保养监控报警系统，并保证 24 小时值守。
8.4.4. 消防管理员： 4 人
(1) 年龄在 55 周岁以下；
(2) 持有《建 ( 构 ) 筑物消防员证》或《消防设施操作员证》；
(3) 有相关经验，能够 24 小时轮岗值班
8.4.5. 保洁员： 6 人。 [ 其中遗址陈列馆 1 人，抗暴青工遗骨馆 1 人，死难矿工遗骨馆 1 人，办公区、****中心及纪念碑 1 人，园区道路及垃圾清运 2 人（至少 1 名为男性，并能够熟练驾驶垃圾清运车辆） ] 。
(1) 年龄在 55 周岁以下；
(2) 踏实肯干，认真负责，能适应遗骨池卫生清理工作。
8.4.6. 水电维修工 2 人。（其中持证电工 1 人，万能工 1 人。）
(1) 年龄在 55 周岁以下；
8.4.7. 司机 2 人
(1) 年龄在 55 周岁以下；
(2)B1 以上驾驶证，踏实肯干，能够驾驶观光车、防火水罐车、除雪车辆，具有相关工作经验。
九、物业服务工作人员的管理培训要求。
9.1 、中标人应当重视管理和培训工作。制定培训计划，对各类物业服务工作人员进行定期培训，提高其业务工作能力、处置各类突发事件能力。
9.2 、每周对物业服务工作进行全面的检查，发现不足及时整改，切实落实奖惩制度，表现突出的工作人员应当予以表扬、对于各种怠于履行职责的服务作人员应当及时批评教育或辞退。
9.3 、培训内容为：
(1) 保安人员的培训内容为：安防技能知识、消防安全知识、现场保护知识、队列知识、保安礼仪常识、安全管理知识 ( 含各类安保突发事件的处置知识 ) 、安全咨询知识、法律常识、消防设备设施的操作、安防设备设施及工具的操作；
(2) 卫生清洁人员的培训内容为：消防安全知识、礼仪常识、安全管理知识 ( 含各类安保突发事件的处置知识 ) 、安全咨询知识、法律常识、卫生清洁和“消杀” ( 消毒灭菌 ) 除“四害”知 识及操作办法：
(3) 设备管理人员的培训内容为：消防安全知识、礼仪常识、安全管理知识 ( 含各类突发事件的处置知识 ) 、安全咨询知识、法律常识、消防设备设施的操作、安防设备设施及工具的操作、电工知识及操作。
(4) 物业管理人员的培训内容为：物业服务知识、人事管理、公文应用及管理、礼仪常识等知识和技能培训。
9.4 、每周进行一次培训，培训项目可分开交叉进行；每季度对物业服务员工进行一次考核。
9.5 、根据考核结果和实际工作需要，每季针对个别培训项目或人员进行针对性训练。
十、物业服务费用内容
10.1 、中标人在进场时和合同期间根据采购需求和工作需要雇 ( 聘 ) 用服务工作人员的开支和采购自用设备、用具、用品所需费用，是中标人投标报价内容，是中标价格，也是“定额物业服务费”，即由采购人按合同支付给中标人的物业服务费。该 “定额物业服务费”包括具体内容如下：
“额定物业服务费”报价包含常规项目收费及专业项目收费两类。
10.1.1 、常规项目收费报价应包含以下几方面：
(1) 管理、服务等全部工作人员的工资、各类补贴、加班费、社会保险、福利费、饭餐补贴、培训费、人员安置费等人员成本费用。
(2) 物业管理区域内及门前三包范围的室内外保洁费用、垃圾一次清运费、虫害（四害、白蚁、植物虫患等）灭杀费、卫生间易耗品（纸巾除外）、其他日常消耗品等。（本项包括人工、工具、物料及可能产生的其他风险费用）
（ 3 ）物业管理区域安全防范费用（包括人工，必要器具、用品、培训，保安员资质审查的行政费用）；人员培训费用；消防检查、消防设备检测、大型消防演习人员、物品耗材费用；协助甲方搬迁物品所产生的人员加班费用；
（ 4 ） 除专业维护项目外，物业管理区域内所有设备、设施的一般性维护、维修、改造费用（包括人工、工具；不含维修配件）；一般性维修指对服务区域设备设施巡查保养护过程中产生的配件更换费用，由采购人负责。***网清洗费用；其他专业设备的年审、保养费用；电房工具检测和更换费用；残疾人通道设备维护保养费用由采购人负责。
（ 5 ）物业服务所需纸张文具、电话费、服装费、交通费、各类设备标识、提示标识、宣传标识、等各项行政办公费用；
（ 6 ） 税费、手续费；
（ 7 ） 承包人的合理利润、风险费用及其他相关费用。
（ 8 ）承包人报价时应详细列明报价的具体构成，以便于工作量变化或工作人员调整时协商调整费用。
十一、物业服务用具物料采购和管理及服务外包管理要求
11.1 、 根据物业服务工作的需要，中标人应按合同约定提供 ( 购买或承租 ) 物业服务工作过程中自己使用的设备、工具及其他物品。
11.1.1. 这些常用设备、工具的品质应达到国家技术安全、环保、卫生标准。
11.1.2. 合同期限内中标人应将这些设备、工具列明清单交采购人备案。
11.2 、 根据物业服务工作的需要，用“非定额物业服务费”开支的各种物料及用品的采购及管理办法参照采购人的相关规定执行。此类物料及用品的所有权归采购人，中标人须按采购人的要求使用、未经采购人同意不得私自占有或挪作他用。需要中标人办理采购手续时，应当遵守以下约定：
11.2.1 、物料价格不得高于市场价格；
11.2.2 、每次采购前，中标人应将物料用途、品牌、名称、规格、数量、价格等内容以书面形式报交采购人审批同意后才能办理采购手续。
11.2.3 、完成物业服务工作后将采购物料清单及使用情况报交采购人备案，以便核查。
11.2.4 、根据采购需求规定外包项目工作所需费用是“非定额物业服务费”之一，该费用由采购人支付。为降低工作成本、提高工作效率以及工作专业要求，中标人需要将部分物业服务项目外包，须经采购人审查批准。
11.2.5 、物业服务项目外包和工程委托施工，中标人应根据采购人要求，严格履行管理 ( 检查 ) 义务及时督促相关的服务 ( 施工 ) 商严格履行其义务。
十二、中标人和采购人责任义务
12.1 、中标人工作人员在物业服务范围内发生违法、违规行为的，所造成一切后果及损失，由行为人承担全部法律责任并负责赔偿。
12.2 、负责承担和支付所属员工的工资福利。依照劳动法规承担和交缴所属员工的社会保险费（企业应缴部分）、节假日补助及规定的税费等费用。
12.3 、采购人移交给中标人的物业管理档案，合同期满须完整移交给采购人。
12.4 、合同期满之日如果未能续约，要按时撤离物业，并做好物业管理服务事项交接和相关资料移交工作。
12.5 、中标人在采购人处应设置物业服务处管理整个物业服务工作 , 物业服务处应做好与采购人下属的口管理部门沟通工作 , 确保服务质量。
12.6 、中标人应严格按照采购需求和合同要求建立专业稳定的组织架构和完善的管理机制 , 提高管理效能。
12.7 、根据采购需求、合同约定及法律规定 , 中标人应建立健全物业服务制度并交由采购人审定后成为双方工作准则。
12.8 、中标人应结合项目实际，制定相应的物业服务制度，按采购人需求和合同要求建立应急工作处置制度 , 对采购人提出的工作需求应有明确处理办法。遇突发紧急事件、举办大型活动或特殊情况时 , 采购人可直接指挥物业服务人员完成服务工作 , 中标人不得以任何理由阻扰。建立健全各类员工的在岗培训和考评制度 , 加强对员工的管理、教育和培训 , 提高员工的职业道德水平、法律素质、专业技能和责任意识 ; 严格按照各岗位人员业务专业管理法规要求管理和培训员工 ; 定期对员工进行考核 , 发现员工严重违反制度或者其他不称职行为 , 应及时清退处理。根据采购人要求和实际工作需要 , 依法制定人员招 ( 聘 ) 用制度 , 建立管理队伍 , 制订切合采购人实际的物业管理制度、岗位职责、奖惩制度。根据采购人要求和实际工作需要 , 建立内部管理架构、设置机构 , 健全运作机制、工作流程、信息反馈渠道、控制方式等 ; 设立 24 小时服务电话 , 建立完善的接诉、处理、回访机制 ; 每周回访一次，听取意见，改正工作。建立物业服务档案，根据采购需求，收集各项物业服务工作资料并分类整理、归档管理，实行物业服务工作的规范化管理，实现服务管理程序化，全程记载所有服务工作过程和责任人，以提供采购人随时监控、抽查、核实服务质量。
12.9 、中标人严格遵守《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》、《中华人民共和国社会保险法》的规定，依法与员工签订劳动合同，保障员工在社会保险、劳动用工、劳动保护、工资福利、教育培训等方面的合法权益。中标人应在劳动社保部门和保险机构办理为员工按不低于阜新市最低工资标准交纳“五险”。全部员工须符合阜新市政府用工标准要求 ; 按月发放员工工资 , 不得以任何理由克扣员工工资。中标人应该承担员工解除劳动合同、工伤、社保、劳保福利等法律责任。
12.10 、合同期间 , 中标人加强对员工的管理，其员工在物业范围内发生违法、违规行为或从事高危工种违规操作所造成一切后果 , 由行为人承担。
12.11 、对在保护采购人财产和人员生命财产安全、预防和制止违法犯罪活动中有突出贡献的工作人员 , 中标人给予表彰、奖励。
12.12 、中标人应保证其派驻人员均为正式招 ( 聘 ) 用员工 , 不得以任何理由向采购人派驻临时性工作人员 ( 包括实习人员、试用工 ) 。
12.13 、采购人有权拒用不符合要求及不称职物业服务人员。
12.14 、中标人应严格执行有关的管理制度 , 加强对物业服务工作人员的管理。
12.14.1. 中标人应按照经采购人审定的物业服务的有关制度进行规范化管理 , 做好各物业点的防盗、消防安全工作 , 确保无治安、消防隐患。严格执行物业服务有关设备运行的制度 , 根据采购人的要求 , 努力做好监督和管理工作 , 确保各个设备供应商、维修商严格按照保修合同履行维修义务 , 杜绝因中标人管理不当造成设备瘫痪事件。
12.14.2. 中标人的员工在采购人处工作时应穿着统一的制服和配带员工证。
12.14.3. 中标人保证其员工在派往采购人处工作时 , 已知悉采购人与中标人双方有关的制度、规定和行为守则 ; 中标人应严格履行管理义务 , 确保其员工在采购人处工作期间能遵守采购人的规章制度和有关服务承诺。
12.14.4. 中标人员工在采购人处工作期间违反采购人的有关规定及采购人与中标人双方订立的合同时 , 采购人有权责令中标人对其进行批评教育 , 中标人已对其采取了批评教育措施后 , 仍屡教不改者或给采购人造成负面影响的 , 中标人应于接到采购人更换人员的要求后 5 日内退换相关人员。
12.14.5. 中标人不得擅自使用、占用采购人所有的物件、设备 , 不得擅自改变其用途和功能 ; 未经采购人同意 , 中标人的工作人员不得使用采购人的设备和用品。
12.14.6. 中标人的在岗上班 ( 值班 ) 工作人员 ( 含正常上班人员、夜晚值班人员和因公加班的工作人员 ) 不得从事其他与物业服务工作无关的事项。
12.14.7. 非工作原因 , 中标人的非上班人员以及其他无关人员 , 下班后须离开物业 , 不得在采购人物业区域内逗留。
12.14.8 、非因工作需要或采购人的许可 , 中标人员工不得擅自进入与其工作无关的区域。
12.15 、中标供应商应按采购需求和合同要求为员工配备劳保用品、工作自用装备和工具。包括：防火水罐车、***平台、防恐装备、对讲机、清洁作业车、绿化用车（小型货车）、灭蚊喷药机、消毒喷雾机、高压清洗机、吸尘器、抽水泵、等设备
12.16 、中标人应每半年举行不少于 1 次的应急处突和消防演练活动 , 提高各岗位物业服务人员的应急处理能力。
12.17 、中标人在服务工作中如遇到不能自行解决的问题时 , 应及时向采购人报告 ; 在合同期间 , 有责任向采购人提供合理化建议 , 以提高管理效率和管理质量。
12.18 、中标人员工工作质量未能达到合同要求 , 应主动返工。
12.19 、采购人向中标人无偿提供办公用房 , 由此所产生的水、电等费用由采购人承担 ; 与物业相关的工程图纸、竣工验收资料、设备说明书、使用手册等由采购人管理 , 中标人可借阅。采购人免费提供给中标人使用的物业服务工作专用房间 , 中标人仅能用作针对采购人的物业服务工作之需 , 不得用作其他用途。
12.20 、中标人应完成清洗、打磨地板等物业服务工作时 , 自备地板打磨机等专业设备。
12.21 中标人应及时回应采购人的投诉或建议 , 积极解决问题 ; 按实际情况处理采购人与中标人双方的争议 , 不得无中生有、恶意中伤 , 更不得恶意违约损害采购人的利益。
12.22 、因其员工不履行合同义务或行为有重大瑕疵造成不良后果的 , 中标人须在接到采购人书面通知后 5 天内更换人员。其员工行为违反合同约定 , 损害采购人利益的 , 中标人应立刻调离违规员工 , 替换新员工在 10 日内到岗。
12.23 、采购人聘请第三方绩效考评机构，通过物业服务考评制度对服务工作进行考核、监督。除按回访制度监督服务工作外 , 采购人依据采购需求对中标人服务工作进行即时考评、月考评、季度考评以及年度综合考评 , 如第三方绩效考评机构考评结果连续两个季度考评不达标、年度综合考评不达标的 , 采购人有权单方面终止合同 :
12.23.1 、即时考评 : 对中标人的物业服务情况随时随地进行检查 , 对于检查中发现的问题 , 采购人提出口头警告 , 中标人应立即整改。
12.23.2 、 月考评 : 对即时考评情况进行月度累加 , 并视中标人整改情况评定月度物业管理服务是否达标 ; 以下三种情况单独或同时出现 , 月末采购人发出书面限期整改通知 , 整改限期为 5 日 , 中标人未按时整改或整改未达到预定效果的 , 视为当月物业服务考评不达标 :
（ 1 ）同一服务工作问题一个月累计出现三次。
（ 2 ） 一个月内发生三次未造成恶劣影响的违约行为。
（ 3 ） 因服务工作问题被采购人口头警告累计达到五次以上。
12.23.3. 季度考评 : 对月度考评情况进行季度累加 , 每季末组织机关干部职工对中标人物业服务管理情况进行满意度测评 ( 测评标准由采购人会同中标人商定后实施 ), 并视中标人整改情况评定季度物业管理服务是否达标 ; 以下三种情况单独或同时出现 , 季末采购人发出书面限期整改通知 , 整改限期为 5 日 , 中标人未按时整改或整改未达到预定效果的 , 视为当季物业管理服务考评不达标 :
（ 1 ）中标人在一个季度内连续两个月物业管理服务考评不达标的。
（ 2 ）中标人在季度满意度测评中 , 物业服务工作满意率低于 75% 。
12.23.4. 年度综合考评 : 对季度考评情况进行年度累加 , 并视中标人整改情况评定年度物业管理服务是否达标 ; 以下两种情况单独或同时出现 , 视为当年物业管理服务考评不达标 :
（ 1 ）年度内两个季度物业管理服务考评不达标。
（ 1 ）年度内采购人就物业服务工作影响较大的同一个问题向中标人发出书面限期整改通知 4 次以上 ( 每次整改限期为 7 日 ), 中标人均未按时整改或整改未达到预定效果的。
12.24 、中标人首年提供的物业服务工作满意率低于 85% 时，采购人有权单方面终止合同；若物业服务工作满意率高于 85% 的，中标人可按合同签订期限履行服务合同。
12.25 、根据采购人的要求 , 制定物料管理制度。中标人应做好物业服务耗材的保管、发放工作，做到仓库物品分类整齐存且帐物相符。
12.26 、根据物业服务工作的需要，用“非定额物业服务费”开支的各种物料及用品的采购及管理办法参照采购人的相关规定执行。此类物料及用品的所有权归采购人，中标人须按采购人的要求使用、未经采购人同意不得私自占有或挪作他用。
12.27 、中标人应当自开始保安服务之日起 30 日内向物业所在地的公安机关备案 , 并于终止保安服务之日起 30 日内到备案的公安机关撤销备案。
12.28 、合同期满未能续约 , 中标人须按时 ( 视签订合同的时间而定 ) 做好物业管理服务事项交接和相关资料移交工作 , 按时撤离物业。如新的物业管理公司因故不能按时接盘 , 应采购人的要求 , 中标人须以新中标价格协助采购人做好物业管理工作 , 直至新的物业管理公司接盘为止。
12.29 、中标人应妥善保管、合理使用采购人移交的一切物品 , 在合同终止或解除后 , 中标人须将招标人移交的物品、存储物料、物业服务用房和物业服务全部档案资料一并移交给采购人。
12.30 、中标人应按劳动法规为员工在劳动社保部门购买社会保险，如有违反，由中标人承担全部责任并负责赔偿。
12.31 、合同期限内 , 约定的服务范围不变时 , 采购人对服务费用不作调整 , 中标人不得以任何理由降低服务质量、裁减服务人员数量。
12.32 、合同期限内 , 因工作需要 , 增加物业设备设施、物业区域增加导致物业服务工作量增加的 , 由采购人与中标人另行协商并签订补充协议。
12.33 、中标人须保证合同期间各类管理及服务人员素质和数量完全符合采购需求 , 因特殊原因需要调整 , 须事先向采购人书面说明理由且经采购人同意。
12.34 、采购需求中明确要求中标人员工须持证上岗 , 如发现缺少持证人员情况严重 , 采购人有权要求中标人限期整改。
★ 12.35 、中标人做出书面承诺 , 保证在《中标通知书》发出之日起十五日内签订合同 , 合同签订后一周内即有能力根据采购需求派驻员工提前接受物业服务工作。（投标时提供承诺函原件）
12.36 、违反或怠于履行合同和采购需求规定之责任和义务视为违约 ; 因中标人违约 , 导致单方解除合同造成采购人损失的 , 由中标人承担民事赔偿责任。
12.37 、合同期满、双方未续约或因中标人违约、采购人单方面解除合同或中标人单方面解除合同 , 中标人应履行以下义务 :
12.37.1. 在采购人指定的时间内全面撤离物业区域。
12.37.2. 在采购人指定的时间内无条件移交以下物件 :
（ 1 ）采购人移交给中标人使用和管理的物业图纸资料。
（ 2 ）采购人移交给中标人使用和管理的办公值班用房。
（ 3 ）采购人移交给中标人使用和管理的办公台椅、钥匙、等物件。
（ 4 ）用采购人支付费用购买的所有物料。
12.37.3. 所有中标供货商的自用物品 ( 物业服务费涵盖的费用采购物品 ) 所有权属于中标人 , 由中标人自行处理。
★ 12.38 、中标人应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于阜新市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商需支付的社会保险及其他应付费用）。（投标时提供承诺函原件）
★ 12.39 、中标人应按照《中华人民共和国社会保险法》的相关规定，支付国家规定需购买的社会保险费用。（投标时提供承诺函原件）
12.40 、本章所称的“合同”是指中标人与采购人签订的《物业服务合同》 ; 本章所称的社会保险是指“基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险”。
12.41 、为了提升服务质量，中标人需为采购人提供额外的增值服务，如：消毒、打气、快递、便民服务（无论赢利与否，中标方需提供，费用可额外收取）。
★十三、 采购项目商务要求（报价要求、物业管理期限及管理服务费支付办法）
13.1 、 报价要求：投标报价为全包价，以人民币为结算单位，包括本项目所有人工费、管理费用、保险费、福利补贴、培训费、服装费、设施工具、日常用品、办公用品、绿化垃圾处理、室内绿摆植物养护、除四害、清洁消耗品、各种税费及合同实施过程中应预见和不可预见费用等全部费用。
13.2. 服务期： 1 年（自合同签订之日起），预算保证前提下可续签 2 年。
13.3. 付款方式：
①按月支付物业服务费，即每月 15 日前支付上月物业服务费。
②在服务管理期限满且完成相关服务工作后十五个工作日内，支付最后一期余款。
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