服务需求
一、服务范围：
阜新市博物馆面积约 2500 平方米、阜新市图书馆面积约 17000 平方米、阜新市 査 海遗址面积约 877 平方米、阜新市美术馆面积约 1230 平方米、阜新市群众艺术馆面积约 1500 平方米，以上内容的公共区域的环境卫生，包括公共场所、公共卫生间、楼内垃圾收集到指定位置，****大楼（馆）保安工作，巡视巡查、门岗执勤、食堂服务，具体以各场馆项目需求为准。
二、服务期限：
服务期限为自合同签订之日起 1 年，在预算保证前提下，一年服务期满后供需双方无意见可续签 1 年，合同一年一签，累计服务期限不超过 2 年。
提前 5 个工作日进驻现场，完成过渡交接工作。
三、预算金额
本次采购预算金额为 122 万元
四、服务地点：
阜新市博物馆、阜新市图书馆、阜新市 査 海遗址、阜新市美术馆、阜新市群众艺术馆。
五、服务内容：
5.1. 公共秩序维护
****楼内公共秩序；外来人员接待、查验和登记等。
5.2. 消防人员服务
负责消防室、监控的维护管理
5.3. 楼内公共区域的保洁服务。
****楼内卫生间及领导办公室、接待室、会议室、干部值班室、活动室、娱乐室、荣誉室、职工浴池、停车场等环境卫生清洁及垃圾清运。。
5.4 、庭院及“三包”区域内清洁卫生、除雪和绿化美化；****楼内低区域玻璃清洁两次，春季、秋季各一次。
5.5 、****楼内实行 24 ****楼内巡视。
5.6. 办公服务
负责报刊、邮件收转管理。
5.7 、驾驶服务
要求：持证驾驶一般车辆。
六、服务要求
6.1 、物业管理总体要求
6.1.1 阜新市博物馆、阜新市图书馆、阜新市 査 海遗址、阜新市美术馆、阜新市群众艺术馆 是文物收藏、研究、陈列及对群众进行爱国主义教育，宣传地区历史文化，丰富群众文化生活，推动两个文明建设的重要基地。对安全性、规范性的要求高。要求中标人提供高资质、高服务、高标准、高质量的物业管理服务。中标人应根据国家有关法律、法规，对采购人的物业进行维护和管理，保障物业的合理使用，营造和保持整洁、文明、安全、正常的工作环境。
6.1.2 、中标人对所属聘用人员须按国家、省、市、区的劳动法律、法规、政策办理各种用工手续。
6.1.3 、采购人对所委托的物业管理方案、组织机构、人员录用、建立的各项规章制度有审核权，中标人在实施前要报采购人审批。
6.1.4 、中标人录用的员工须严格审查，保证录用人员没有刑事犯罪记录，身体健康，并严格执行阜新市最低工资标准的通知规定及有关职工劳动保障规定。
6.1.5 、物业服务人员要遵守国家法律法规，遵守采购人的各项规章制度，遵守社会公德，遵守职业操守。
6.1.6 、物业服务人员须政治思想可靠、身体健康、业务技术强、五官端正形象好、勤奋工作、责任心强、文明礼貌、言行规范、服务意识强。
6.1.7 、物业服务人员专业岗位需持合格资格证上岗。
6.1.8 、物业服务人员要有统一着装，佩带统一工号标志。
6.1.9 、确保办公环境舒适、楼内资产安全。
6.2 综合物业服务要求
6.2.1 公共秩序维护负责维持公共秩序；外来人员接待、查验和登记等。
6.2.2 办公服务包含但不限于来访接待、会议服务、报刊、邮件收转、活动室管理。
6.2.3 预案制定大型活动安保预案，防汛、防雷、防火等安全预案。
6.3 维护管理服务管理
6.3.1 、 负责 房屋 建筑物及装修的日常管理以及配套设施的日常管理、 养护和维修。
包括：楼梯间、卫生间、走廊通道等维护及防护。
6.3.2 、 公用设施设备的运行、养护、维修和管理
（ 1 ）消防系统：聘请专业消防保养公司维护保养物业服务区域内自动报警系统、气体灭火系统、泵房系统、消防联动控制系统、消防通讯系统、消防应急广播系统、消防应急照明系统、消火栓系统等消防设施设备（***网及部件等配套器材、所属电气控制线路）。维护保养物业服务区域内湿式自动喷淋灭火系统及其相关消防设施设备（***网及部件、湿式报警阀喷头、所属电气控制线路）。
（ 2 ）照明及动力等电力系统：各室内外照明、开关插座、所有配电房，母线排及各线路的一般性保养、检查、维修和更换工作。协助采购人对物业区域内进行线路整改、改造等管理工作。
（ 3 ） 监控系统 : 主要指闭路电子监控设备、防盗报警设备安检系统设备、会议系统设备 ( 包括电视、投影仪器、扩音系统、显示系统 ) 保证系统设备的使用、调试、检修、保养和管理，发现问题及时报修。
（ 4 ）维护工作由中标人自备工作工具及人员进行，如规定需另行聘请专业人员或租用工具的，所产生的人工费用由中标人自行负责；维修项目属正常损耗的维修配件、养护物料（如油漆等）费用由采购人支付；因中标人管理责任引起的损坏由承包人承担赔偿责任。
（ 5 ）上述专业维护项目按双方约定，由物业公司可组织具备相应专业资质的公司施工，并保证相关设备状况符合行政主管部门检查要求、国家标准及法院使用需要。国家规定强制年审的，承包人应保证设备状况通过年审及负责完成相关手续，年审费用由中标方负责；非强制年审项目承包人应每季度提交具备资质的专业公司的设备检查、维护报告。专业维护、维修人工费在承包总价内一并计付，维修需更换配件的，配件费用按合同有效期内实际产生的项目由采购人核定后支付。
6.3.3 定期巡查功能指示标识、遇有损坏、丢失，及时维修和补充。
6.3.4 、物业区域内交通安全设施的保养维修工作要求，定期对停车场、道路警示标志
编制设备、设施日常和年度维修养护计划以及大、中修方案。
对物业及其附属设备设施进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。属于小修部分的：中标人须及时组织修复；属于大、中修范围的，中标人须及时编制维修计划，向采购人提出报告，根据采购人的决定，组织实施。
6.4. 公共保洁服务要求
6.4.1 、负责物业范围内各个 公共场所、房屋共用部分和领导办公室、值班室环境卫生及垃圾清运。 停车场、各种设备、 设施、绿化带等的日常卫生清洁。以及采购人临时要求的突击清洁任务，如清洁会场、大扫除等，随时保洁。
****楼内公共区域、厅领导办公室、接待室、会议室、干部值班室、活动室、娱乐室、荣誉室、职工浴池、停车场等。
关键区域、指定办公室的清洁卫生由中标人安排专人跟进和监督质量。
6.4.2 、负责各物业点定期消毒，除“四害”， 灭蚊、灭蝇、灭老鼠、灭蟑螂工作。并按采购人的要求做好爱卫工作有关资料的建档工作。
6.4.3 、负责物业范围的垃圾分类收集和清运，做到日产日清。
6.4.4 、 中标人负责卫生间各项日常用品（含洗手液、除臭丸、喷香剂、檀香等）的管理和配置。
6.4.5 、根据采购人要求完成物业区域内其它清洁服务工作。
6.4.6 、 卫生清洁服务工作要求
（ 1 ）室外区域
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序号
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清洁内容
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标准
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1
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清扫地面、草坪垃圾
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巡回保洁，每日两次
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2
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清理、清洁公共垃圾箱
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巡回保洁，每日两次
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3
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地面
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巡回保洁，及时清理污渍及香口胶
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4
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大门口
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巡回保洁，每日清扫二次
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5
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重点部位及物件用消毒剂全面消毒
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每日一次
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（ 2 ）卫生间区域
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序号
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清洁内容
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标准
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1
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擦净 ( 清洗 ) 所有洗手间内镜面、洗手盘及云石台面
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每日彻底清洁二次，巡回保洁
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2
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地台表面、便盆用消毒清洁剂清洁
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每日彻底清洁一次，巡回保洁
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3
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清理废物箱 ( 筐 )
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每日两次，巡回保洁
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4
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擦、冲及洗净所有洗手间设备
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每周两次，巡回保洁
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5
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卫生间地面拖擦
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每日两次
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6
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门、间隔、窗台等擦拭
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每日一次
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7
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彻底清洗地、台、便盆 ( 兜 ) 、座 ( 蹲 ) 厕
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每日彻底清洁两次，巡回保洁
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8
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楼内低区域玻璃清洁
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每年两次，春季、秋季各一次。
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9
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清洗门帘
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每月一次
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10
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重点部位及物件用消毒剂全面消毒
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每日一次
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11
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本区域内其它位置 ( 含本区域内设备设施 ) 的清洁
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巡回保洁，每半月彻底清洁一次
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（ 3 ）绿化带环境卫生
①绿地清洁，无垃圾杂物、无石砾砖块、无干枯枝叶、无粪便暴露、无悬挂物。
②每天早晨 10 时前清扫完所有生活垃圾，及时清理瓦砾石块、枯枝残叶等，清洁、
③清除垃圾杂物后，注意保洁。
④归堆后的垃圾杂物堆放在隐蔽的地方，做到日产日清，不过夜、不焚烧，不造成二次污染。
（ 4 ） 庭院及“三包”区域内清洁卫生、除雪；
6.4.7 、保洁服务工作标准
（ 1 ）院内保洁标准和要求
院内（含绿化区）：无烟头，无纸屑，无果皮、无塑料袋，无垃圾，无落叶；
（ 2 ）楼内（含公共区、办公室）保洁标准和要求
地面：表面洁净、光亮、无积尘、无陈旧污迹、无烟头、无油迹及无垃圾。
墙面：无积尘、无陈旧污迹、及时清理不当的张贴。
电梯门：无积尘、光亮洁净、无陈旧印迹。
按键面板：无积尘、无陈旧印迹。
各房间门、通道门：无陈旧污迹、光亮、手摸无尘迹。
不锈钢表面：光亮、无陈旧污迹。
装饰物：（如塑料花、油画）等表面无积尘。装饰物的盆、座表面干净无积尘。
玻璃：洁净、无陈旧污渍、无水迹、晶莹透亮。
门口地垫：无砂泥、无污渍。
宣传栏；展示柜及其他设备设施：无陈旧手印、无积尘、无陈旧污渍。
垃圾桶；：无垃圾爆满、表面无痰渍、无污渍、按规范消毒。
标识：保持干净，无不当张贴物。
（ 3 ）卫生间保洁标准：
卫生间无异味
地面：无积尘、碎纸、垃圾、烟头、无积水、无尿迹、污迹。
洗手池：池壁无污垢、无痰迹及头发等不洁物。
水龙头：无印迹、无积尘、无污物、按规范消毒。
洗手池台面：无水迹、无积尘、无尘土，无污迹，
镜面、玻璃：无水点、无水迹、无尘土、无污迹。
便器：无尿碱水锈印（黄迹）、无污垢、喷水嘴应洁净、按规范消毒。
纸篓：污物量不超过 2/3 ，内外干净。
墙面：无积尘、污迹。
顶板：无积尘、污迹、***网。
隔板：无积尘、烟头、痰迹及垃圾杂物、扶手无积尘、无张贴物。
污水池：无砂泥、无污渍。
标识：保持干净，无不当张贴物。
（ 4 ）清洁工具标准
清洁工具：干净整齐、无积渍，分类使用并有分类标识，摆放整齐，地拖扫帚无毛发、线头。
6.5 、公共秩序维护服务要求
6.5.1 、全天 24 小时在物业服务区域内 实行 24 小时安全管理。安全检查；楼内巡视。 开展安全保卫服务，对物业区域采取防范措施。
通过巡逻、安全检查、报警监控，查验并登记出入人员等手段，在物业区域内对外来人员进行安全检查，维护公共秩序。确保物业无纵火、爆炸等恶性案件发生，无消防责任事故发生，无群众混乱踩踏、寻衅滋事、大声喧哗等情况发生。
6.5.2 、熟练运用监视控制系统，充分发挥技防优势，实行 24 小时全天候对重点部位、监控点进行监视及录像工作。加强对出入口和周边环境的监控。
6.5.3 、物业区域内发生的侵犯工作人员事件或者出现扰乱采购人正常工作秩序情况时，秩序维护人员应当予以制止和保护工作人员，视情节轻重采取报警行动。
6.5.4 、负责重大突发情况和事件的报警及救助工作；对突发事件有应急处理计划和措施，必要时及时报警并报采购人主管部门，防止事态进一步恶化，协助保护现场。
6.5.5. 监督消防维保单位检查有关消防设施，协助处理突发事件（如：火灾、水灾、自然灾害、危害公共安全人为事件等）及其他事项。
6.5.6 保安服务工作要求
（ 1 ）保安员服务期间，严禁发生下列行为：
①擅离职守；
②监守自盗行为；
③限制他人人身自由、搜查他人身体或者侮辱、殴打他人；
④扣押、没收他人证件、财物；
⑤擅自带无关人员进入物业区域，擅自带人在值班室或采购人物业其它区域留宿。
（ 2 ）保安员在岗期间应切实履行以下职责，严格遵守下列规定：
①保安员须遵守国家的法律法规、遵守采购人的各项规章制度。
②令行禁止。
③ 工作中遇到紧急、突发事件或发现其他异常情况及时向主管部门报告；发现违法行为或其他不安全隐患应采取必要的阻扰措施予以制止、排除险情、查明情况并及时报告，确保物业的安全。
④ 严格按采购人要求完成工作记录任务。内容填写应详尽、真实，严禁弄虚作假， 应使用规范字、字迹清晰，不得随意涂改登记资料。登记的内容应当清晰、全面。
⑤ 严格按工作要求认真检查设备设施，做好防盗等工作。
⑥ 严格按要求配合电工技术员及其他工程人员做好消防工作积极参加消防演习和培训，熟练使用安保、消防器材。
⑦ 爱护公物，合理使用、妥善保管各值班器械、用品、办公桌椅等公用物品。
⑧ 严格遵守采购人的各项规章制度；爱惜采购人财产，有损坏者，应照价赔偿；不得擅自使用采购人的各类设备设施；不得擅自带采购人的物资 ( 材料 ) 外出。
⑨严格执行请销假制度。
10 、 着装整齐、注重仪表。
⑫ 讲究举止文明，不得污言秽语、不得打人骂人、不准哼歌曲、吹哨；不得从事 喝酒、赌博、吸烟、睡觉、玩电脑、玩手机、玩游戏、长时间打电话、吃零食、看书、听广播、 看视频、闲聊等与工作无关的事情。
⑬ 讲究卫生，不随地吐痰、乱丢杂物。注重个人卫生，保持良好形象。
⑮ 收发信报、邮件等工作处理办法。
⑯ 保安应严格按采购人的要求做好各种资料 ( 含报刊、杂志、邮件、信函 ) 的收发工作，收发信报、邮件时应认真做好核检、交接、签收、登记工作，杜绝资料丢失。
⑱ 维护采购人公共场所的秩序，发现有不良行为及时制止。
（ 3 ） 巡逻工作要求：
1 ）保安应严格按照全天 24 小时内每 2 小时巡逻 1 次的要求，做好巡查工作，发现危险隐患应及时报告并协助设备设施管理人员做好排险工作。
2 ）非工作日和工作日的非工作期间，在岗保安应做好下班后的巡检工作，检查物业区域的门窗是否关闭、是否遵守采购人用电、用水的有关规定；发现安全隐患应及时处理并报告管理处，做好巡检记录工作。
（ 4 ） 安保设备的使用管理要求：
① 保安应严格遵守相关管理规定，严格按照操作规程和使用说明资料熟练使用高压电警棍、、闭路监控设备、防盗报警设备、消防设备系统、车辆管理智能系统等采购人现有的安保设备。
② 未经批准，无关****中心；未经许可，值班人员不得随便操作与本职工作无关的一切设备。
③ 严格按采购人要求对弱电设备和相关用具的管理，应将弱电设备作为重点巡检对象。
⑤ 物业区域内其他安保服务工作标准由采购人根据实际情况确定。
6.6 消防管理服务要求
6.6.1 、负责物业辖内的全部消防设施、****大楼火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的消防应急方案。
6.6.2 、认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。全面熟练掌握消防监控报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。
6.6.3 、按阜新市公共建筑消防管理规定，负责对消防设备和设施的保养，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。中标人须按照采购人的要求监督配合并积极联系、协调消防系统专业承保公司的各项维修保养工作，严格按照保养合同进行设备保养，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果提供给采购人备案。办公区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、****楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由中标人负责日常检查。
6.6.4 、全天 24 ****中心值班， 24 小时消防主机监管。出现消防报警时 1 分钟辨别消防报警的信息， 2 分钟内到达报警点。
6.6.5 、每周进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，****楼梯走道和出口畅通。重大节日前配合采购人进行节日消防安全大检查，并按采购人要求及时进行整改。
6.6.6 、做好消防知识的培训和宣传，****大楼综合消防应急演练不少于一次。
6.6.7 、做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。
6.7. 办公服务要求
6.7.1 负责保障各种会议会场的布置，物品的摆放，设备的保养和清洁。
6.7.2 负责书报刊、邮件等文件类资料的收转。
6.7.3 负责活动室内物品管理及保洁服务。
6.8 、除雪服务
冬季院庭除雪，****楼内工作人员共同清除主道上的积雪。要求各门口相关通道，边石下边无积雪及积水，雪停后要求除雪过程中应文明除雪、安全除雪、快速除雪，保证不影响院内车辆行人出行。把雪堆放马路边石以外，不准往下水井、地沟、马路边石上、草地上、树下堆雪，按指定地点堆放。
6.9 、驾驶服务
6.9.1 、持证驾驶一般车辆及特种车辆，完成各种出车任务，满足招标方用车需求；
6.9.2 、全面掌握所驾车辆的性能，严格遵守交通规则，保证在各种复杂路面和恶劣气候下安全行车，确保人员及车辆安全；
6.9.3 、保持车辆整洁，爱护车辆；
6.9.4 、根据招标方管理要求，负责定期开展车辆的日常维护与保养，发现隐患及时处理报告，使车辆随时保持完好状态，车辆修理完毕后负责对车辆进行验车；
6.9.5 、完成招标方安排的其他工作任务。
6.9.6 、人员要求
男性；在 50 周岁以下 , 身体健康，五官端正，仪容仪表良好；思想作风正派，品行端正，遵纪守法，无不良记录；具有初中及以上学历；持有与驾驶车辆相对应的个人驾驶执照，具有连续从事驾驶工作 5 年及以上工作经验；近 3 年内无重大以上且负同等以上责任的交通事故；能够承担长途驾驶、夜间驾驶等工作要求；驾驶特种车辆驾驶人员应持有相应特种从业资格证；具有与驾驶服务要求相适应的驾驶操作知识和专业水准，驾驶技术娴熟，爱护车辆，安全意识强，能够履行驾驶服务岗位工作职责；具备忠实、敬业、爱岗、奉献的职业素质和良好的职业道德，能够处理好个人与组织、自由与纪律、公与私的关系，诚实守信，爱岗敬业，工作勤奋，文明优质服务。
6.9.7 、 服务要求
（ 1 ）严格执行招标方各项管理制度和保密规定，忠于职守，诚实可靠，作风正派，服从管理；坚决服从招标方综合管理部的统一安排，对分配的工作任务不挑不拣，服从派车安排和工作调配，积极完成招标方安排的各项任务；
（ 2 ）严格遵守招标方的劳动纪律、员工守则、操作规程、管理办法等各项规章制度，按时上班，严格遵守招标方领导和用车部门的时间约定，做到有事及时请示报告，不擅离工作岗位；
（ 3 ）认真执行安全行驶等各项规章制度，牢固树立“安全第一”的思想，对国家财产和乘坐人员生命安全高度负责，严格遵守道路交通规则和驾驶员操作规程，行车中服从交管人员的管理和指挥；
（ 4 ）提醒乘车人员系好安全带；
（ 5 ）出车时应听从招标方带队领导的安排，做到准时、守信、热情、周到、积极主动、文明优质服务。不允许向用车部门或所到单位提出不合理要求，不准擅自改变行车路线和目的地，完成任务后及时告知招标方管理人员；
（ 6 ）严禁酒后驾车。行车过程中不盲目开快车，不开带病车、英雄车、斗气车。发生交通事故，应迅速报告交警部门、保险公司和车辆主管部门，并保护好现场，积极抢救受伤人员，严禁发生事故后逃逸；
（ 7 ）严禁私自出车、搭载他人或将驾驶的车辆借与他人驾驶；
（ 8 ）因个人原因造成的车辆违章按季度由车辆驾驶员本人自行处理；
（ 9 ）严格遵守车辆停放制度，下班后和节假日车辆一律统一停放在招标方车库和指定位置，保持手机畅通，确保按时出车；
（ 10 ）自觉如实填写出车记录，主动交乘车人员如实签字证明，报销时按照招标方管理流程审核报销；
（ 11 ）加强自身学习，不断提高驾驶技术。
6.10 其他事项服务要求
6.10.1 、按采购人要求做好物业范围内防范各类传染病（非典及新型冠状病毒等类似疫情）的各项防疫及应急工作。
6.10.2 、根据采购人的要求和指引，协助完成进出物业范围内物品的搬卸任务；协助采购人物业范围内废旧物品的处置。
七、物业服务工作人员配备要求
6.11 、采购人委托管理的事项中，除按照国家有关规定须由有资质专业单位进行服务保障的项目和采购人允许外包的项目外，未经采购人书面同意，中标人不得将本物业的管理责任转让给第三方，更不得将管理项目进行分拆或分包、转包。
6.11.1 中标人向采购人派出的所有人员应符合以下条件：
(1) 18 岁以上的中国公民；拥护中国共产党的领导、拥护社会主义制度的中国公民；
(2) 身体健康；
(3) 遵守法纪、品行良好，无被刑事处罚、强制性教育、强制隔离戒毒或者被开除公职、开除军籍等记录，没有参与政府明令禁止的非法组织及活动；
（ 4) 责任心强、具有强烈的服务意识，具有吃苦耐劳、勤俭节约、严谨细致、勤恳扎实的工作作风。
6.11.2 、中标人须设立完整的现场物业管理服务组织机构，配备相应的各管理岗位人员。
6.11.3 服务地点及岗位配置（共计 35 人）
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序号
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服务位置
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保洁员
|
保安员
|
消防员
|
食堂人员
|
司机
|
总计
|
|
1
|
阜新市图书馆
|
11
|
16
|
4
|
2
|
2
|
35
|
|
2
|
阜新市博物馆
|
|
3
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阜新市 査 海遗址
|
|
4
|
阜新市美术馆
|
|
5
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阜新市群众艺术馆
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6.12. 、物业服务各岗位服务工作人员任职条件需求
6.12.1. 保洁员： 11 （阜新市图书馆；阜新市博物馆；阜新市美术馆；阜新市群众艺术馆）
(1) 年龄在 55 周岁以下，身体健康，体态匀称。
(2) 踏实肯干，认真负责。
6.12.2. 保安员： 16 人。（阜新市图书馆；阜新市博物馆；阜新市 査 海遗址；阜新市美术馆）。
(1) 年龄在 55 周岁以下；
（ 2 ）踏实肯干，认真负责，具有相关工作经验，无不良记录；
（ 3 ）具有公安部门颁发的上岗证
6.12.3 消防员 4 人 （阜新市图书馆；阜新市 査 海遗址； ）
(1) 年龄在 55 周岁以下；
(2) 持有相关部门颁发的资格证书；
(3) 有相关经验，能够 24 小时轮岗值班 ；
6.12.4. 食堂人员： 2 人。（阜新市博物馆；阜新市 査 海遗址）
(1) 年龄在 55 周岁以下；
(2) 持有《健康证》；
(3) 身体健康，有相关工作经验。
6.12.5 驾驶服务人员： 2 人。
年龄在 50 周岁以下；
持有驾照 5 年以上；
（1） 身体健康，五官端正，仪容仪表良好；品行端正，遵纪守法，无不良记录；
八、物业服务工作人员的管理培训要求。
7.1 、中标人应当重视管理和培训工作。制定培训计划，对各类物业服务工作人员进行定期培训，提高其业务工作能力、处置各类突发事件能力。
7.2 、每周对物业服务工作进行全面的检查，发现不足及时整改，切实落实奖惩制度，表现突出的工作人员应当予以表扬、对于各种怠于履行职责的服务作人员应当及时批评教育或辞退。
7.3 、培训内容为：
(1) 保安人员的培训内容为：安防技能知识、消防安全知识、现场保护知识、队列知识、保安礼仪常识、安全管理知识 ( 含各类安保突发事件的处置知识 ) 、安全咨询知识、法律常识、消防设备设施的操作、安防设备设施及工具的操作；
(2) 卫生清洁人员的培训内容为：消防安全知识、礼仪常识、安全管理知识 ( 含各类安保突发事件的处置知识 ) 、安全咨询知识、法律常识、卫生清洁和“消杀” ( 消毒灭菌 ) 除“四害”知 识及操作办法：
(4) 物业管理人员的培训内容为：物业服务知识、人事管理、公文应用及管理、礼仪常识等知识和技能培训。
九、物业服务费用内容
8.1 、中标人在进场时和合同期间根据采购需求和工作需要雇 ( 聘 ) 用服务工作人员的开支和采购自用设备、用具、用品所需费用，是中标人投标报价内容，是中标价格，也是“定额物业服务费”，即由采购人按合同支付给中标人的物业服务费。该 “定额物业服务费”包括具体内容如下：
“额定物业服务费”报价包含常规项目收费及专业项目收费两类。
8.1.1 、常规项目收费报价应包含以下几方面：
(1) 管理、服务等全部工作人员的工资、各类补贴、加班费、社会保险、福利费、饭餐补贴、培训费、人员安置费等人员成本费用。
(2) 物业管理区域内及门前三包范围的室内外保洁费用、垃圾清运费、化粪池及沙井清掏费、虫害（四害、白蚁、植物虫患等）灭杀费、大理石地面晶面处理、卫生间易耗品（纸巾除外）、洗手液、其他日常消耗品等。（本项包括人工、工具、物料及可能产生的其他风险费用）
（ 3 ）物业管理区域安全防范费用（包括人工，必要器具、用品、培训，保安员资质审查的行政费用）；人员培训费用；消防检查、消防设备检测、大型消防演习人员、物品耗材费用；协助甲方搬迁物品所产生的人员加班费用；
（ 4 ） 除专业维护项目外，物业管理区域内所有设备、设施的一般性维护、维修、改造费用（包括人工、工具；不含维修配件）；一般性维修指对服务区域设备设施巡查保养护过程中产生的配件更换费用，由采购人负责。其他专业设备的年审、保养费用；电房工具检测和更换费用；残疾人通道设备维护保养费用。
（ 5 ）物业服务所需纸张文具、电话费、服装费、交通费、各类设备标识、提示标识、宣传标识、等各项行政办公费用；
（ 6 ） 税费、手续费；
（ 7 ） 承包人的合理利润、风险费用及其他相关费用。
（ 8 ）承包人报价时应详细列明报价的具体构成，以便于工作量变化或工作人员调整时协商调整费用。
十、物业服务用具物料采购和管理及服务外包管理要求
9.1 、 根据物业服务工作的需要，中标人应按合同约定提供 ( 购买或承租 ) 物业服务工作过程中自己使用的设备、工具及其他物品。
9.1.1. 这些常用设备、工具的品质应达到国家技术安全、环保、卫生标准。
9.1.2. 合同期限内中标人应将这些设备、工具列明清单交采购人备案。
9.1.3 根据物业服务工作的需要，用“非定额物业服务费”开支的各种物料及用品的采购及管理办法参照采购人的相关规定执行。此类物料及用品的所有权归采购人，中标人须按采购人的要求使用、未经采购人同意不得私自占有或挪作他用。需要中标人办理采购手续时，应当遵守以下约定：
9.1.4 、物料价格不得高于市场价格；
9.1.5 、每次采购前，中标人应将物料用途、品牌、名称、规格、数量、价格等内容以书面形式报交采购人审批同意后才能办理采购手续。
9.1.6 、完成物业服务工作后将采购物料清单及使用情况报交采购人备案，以便核查。
9.1.7 、根据采购需求规定外包项目工作所需费用是“非定额物业服务费”之一，该费用由采购人支付。为降低工作成本、提高工作效率以及工作专业要求，中标人需要将部分物业服务项目外包，须经采购人审查批准。
9.1.8 、物业服务项目外包和工程委托施工，中标人应根据采购人要求，严格履行管理 ( 检查 ) 义务及时督促相关的服务 ( 施工 ) 商严格履行其义务。
十一、中标人和采购人责任义务
10.1 、中标人工作人员在物业服务范围内发生违法、违规行为的，所造成一切后果及损失，由行为人承担全部法律责任并负责赔偿。
10.2 、负责承担和支付所属员工的工资福利。依照劳动法规承担和交缴所属员工的社会保险费（企业应缴部分）、节假日补助及规定的税费等费用。
10.3 、采购人移交给中标人的物业管理档案，合同期满须完整移交给采购人。
10.4 、合同期满之日如果未能续约，要按时撤离物业，并做好物业管理服务事项交接和相关资料移交工作。
10.5 、中标人在采购人处应设置物业服务处管理整个物业服务工作 , 物业服务处应做好与采购人下属的对口管理部门沟通工作 , 确保服务质量。
10.6 、中标人应严格按照采购需求和合同要求建立专业稳定的组织架构和完善的管理机制 , 提高管理效能。
10.7 、根据采购需求、合同约定及法律规定 , 中标人应建立健全物业服务制度并交由采购人审定后成为双方工作准则。
10.8 、中标人应结合项目实际，制定相应的物业服务制度，按采购人需求和合同要求建立应急工作处置制度 , 对采购人提出的工作需求应有明确处理办法。遇突发紧急事件、举办大型活动或特殊情况时 , 采购人可直接指挥物业服务人员完成服务工作 , 中标人不得以任何理由阻扰。建立健全各类员工的在岗培训和考评制度 , 加强对员工的管理、教育和培训 , 提高员工的职业道德水平、法律素质、专业技能和责任意识 ; 严格按照各岗位人员业务专业管理法规要求管理和培训员工 , 发现员工严重违反制度或者其他不称职行为 , 应及时清退处理。根据采购人要求和实际工作需要 , 依法制定人员招 ( 聘 ) 用制度 , 建立管理队伍 , 制订切合采购人实际的物业管理制度、岗位职责、奖惩制度。根据采购人要求和实际工作需要 , 建立内部管理架构、设置机构 , 健全运作机制、工作流程。
10.9 、中标人严格遵守《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》、《中华人民共和国社会保险法》的规定，依法与员工签订劳动合同，保障员工在社会保险、劳动用工、劳动保护、工资福利、教育培训等方面的合法权益。 中标人应在劳动社保部门和保险机构办理****城市最低生活保障标准交纳“五险”。 全部员工须符合阜新市政府用工标准要求 ; 按月发放员工工资 , 不得以任何理由克扣员工工资。中标人应该承担员工解除劳动合同、工伤、社保、劳保福利等法律责任。
10.10 、合同期间 , 中标人加强对员工的管理，其员工在物业范围内发生违法、违规行为或从事高危工种违规操作所造成一切后果 , 由行为人承担。
10.11 、对在保护采购人财产和人员生命财产安全、预防和制止违法犯罪活动中有突出贡献的工作人员 , 中标人给予表彰、奖励。
★ 10.12 、中标人招 ( 聘 ) 用物业服务人员不得低于 35 人。（投标时提供承诺函原件）
10.13 、采购人有权拒用不符合要求及不称职物业服务人员。
10.14 、中标人应严格执行有关的管理制度 , 加强对物业服务工作人员的管理。
10.15.1. 中标人应按照经采购人审定的物业服务的有关制度进行规范化管理 , 做好各物业点的防盗、消防安全工作 , 确保无治安、消防隐患。严格执行物业服务有关设备运行的制度 , 根据采购人的要求 , 努力做好监督和管理工作 , 确保各个设备供应商、维修商严格按照保修合同履行维修义务 , 杜绝因中标人管理不当造成设备瘫痪事件。
供方使用易燃易爆及其他危险品作业时，必须提前报需方同意，方可作业。
10.15.2. 中标人的员工在采购人处工作时应穿着统一的制服和配带员工证。
10.15.3. 中标人员工在采购人处工作期间违反采购人的有关规定及采购人与中标人双方订立的合同时 , 采购人有权责令中标人对其进行批评教育 , 中标人已对其采取了批评教育措施后 , 仍屡教不改者或给采购人造成负面影响的 , 中标人应于接到采购人更换人员的要求后 5 日内退换相关人员。
10.15.4. 中标人不得擅自使用、占用采购人所有的物件、设备 , 不得擅自改变其用途和功能 ; 未经采购人同意 , 中标人的工作人员不得使用采购人的设备和用品。
对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与需方协商经需方同意后报有关部门批准方可实施。
10.15.5. 中标人的在岗上班 ( 值班 ) 工作人员 ( 含正常上班人员、夜晚值班人员和因公加班的工作人员 ) 不得从事其他与物业服务工作无关的事项。
10.15.6. 非工作原因 , 中标人的非上班人员以及其他无关人员 , 下班后须离开物业 , 不得在采购人物业区域内逗留。
10.15.7 、非因工作需要或采购人的许可 , 中标人员工不得擅自进入与其工作无关的区域。
10.16 、中标供应商应按采购需求和合同要求为员工配备劳保用品、工作自用装备和工具。
10.17 、中标人应每半年举行不少于 1 次的应急处突和消防演练活动 , 提高各岗位物业服务人员的应急处理能力。
10.18 、中标人在服务工作中如遇到不能自行解决的问题时 , 应及时向采购人报告 ; 在合同期间 , 有责任向采购人提供合理化建议 , 以提高管理效率和管理质量。
10.19 、中标人员工工作质量未能达到合同要求 , 应主动返工。
10.20 、采购人向中标人无偿提供办公用房 , 由此所产生的水、电等费用由采购人承担 ; 采购人免费提供给中标人使用的物业服务工作专用房间 , 中标人仅能用作针对采购人的物业服务工作之需 , 不得用作其他用途。
10.21 中标人应及时回应采购人的投诉或建议 , 积极解决问题 ; 按实际情况处理采购人与中标人双方的争议 , 不得无中生有、恶意中伤 , 更不得恶意违约损害采购人的利益。
10.22 、因其员工不履行合同义务或行为有重大瑕疵造成不良后果的 , 中标人须在接到采购人书面通知后 5 天内更换人员。其员工行为违反合同约定 , 损害采购人利益的 , 中标人应立刻调离违规员工 , 替换新员工在 10 日内到岗。
10.23.1 、即时考评 : 对中标人的物业服务情况随时随地进行检查 , 对于检查中发现的问题 , 采购人提出口头警告 , 中标人应立即整改。
10.23.2 、月考评 : 对即时考评情况进行月度累加 , 并视中标人整改情况评定月度物业管理服务是否达标 ; 以下三种情况单独或同时出现 , 月末采购人发出书面限期整改通知 , 整改限期为 5 日 , 中标人未按时整改或整改未达到预定效果的 , 视为当月物业服务考评不达标 :
（ 1 ）同一服务工作问题一个月累计出现三次。
（ 2 ） 一个月内发生三次未造成恶劣影响的违约行为。
（ 3 ） 因服务工作问题被采购人口头警告累计达到五次以上。
10.23.3. 季度考评 : 对月度考评情况进行季度累加 , 每季末组织机关干部职工对中标人物业服务管理情况进行满意度测评 ( 测评标准由采购人会同中标人商定后实施 ), 并视中标人整改情况评定季度物业管理服务是否达标 ; 以下三种情况单独或同时出现 , 季末采购人发出书面限期整改通知 , 整改限期为 5 日 , 中标人未按时整改或整改未达到预定效果的 , 视为当季物业管理服务考评不达标 :
（ 1 ）中标人在一个季度内连续两个月物业管理服务考评不达标的。
（ 2 ）中标人在季度满意度测评中 , 物业服务工作满意率低于 75% 。
12.24.4. 年度综合考评 : 对季度考评情况进行年度累加 , 并视中标人整改情况评定年度物业管理服务是否达标 ; 以下两种情况单独或同时出现 , 视为当年物业管理服务考评不达标 :
（ 1 ）年度内两个季度物业管理服务考评不达标。
（ 2 ）年度内采购人就物业服务工作影响较大的同一个问题向中标人发出书面限期整改通知 4 次以上 ( 每次整改限期为 7 日 ), 中标人均未按时整改或整改未达到预定效果的。
10.24 、中标人首年提供的物业服务工作满意率低于 95% 时，采购人有权单方面终止合同；若物业服务工作满意率高于 95% 的，中标人可按合同签订期限履行服务合同。
10.25 、根据物业服务工作的需要，用“非定额物业服务费”开支的各种物料及用品的采购及管理办法参照采购人的相关规定执行。此类物料及用品的所有权归采购人，中标人须按采购人的要求使用、未经采购人同意不得私自占有或挪作他用。
10.26 、中标人应当自开始保安服务之日起 30 日内向物业所在地的公安机关备案 , 并于终止保安服务之日起 30 日内到备案的公安机关撤销备案。
10.27 、合同期满未能续约 , 中标人须按时 ( 视签订合同的时间而定 ) 做好物业管理服务事项交接和相关资料移交工作 , 按时撤离物业。如新的物业管理公司因故不能按时接盘 , 应采购人的要求 , 中标人须以新中标价格协助采购人做好物业管理工作 , 直至新的物业管理公司接盘为止。
10.28 、中标人应妥善保管、合理使用采购人移交的一切物品 , 在合同终止或解除后 , 中标人须将招标人移交的物品、存储物料、物业服务用房和物业服务全部档案资料一并移交给采购人。
10.29 、中标人应按劳动法规为员工在劳动社保部门购买社会保险，如有违反，由中标人承担全部责任并负责赔偿。
10.30 、合同期限内 , 约定的服务范围不变时 , 采购人对服务费用不作调整 , 中标人不得以任何理由降低服务质量、裁减服务人员数量。
12.31 、合同期限内 , 因工作需要 , 增加物业设备设施、物业区域增加导致物业服务工作量增加的 , 由采购人与中标人另行协商并签订补充协议。
10.32 、中标人须保证合同期间各类管理及服务人员素质和数量完全符合采购需求 , 因特殊原因需要调整 , 须事先向采购人书面说明理由且经采购人同意。
10.33 、采购需求中明确要求中标人员工须持证上岗 , 如发现缺少持证人员情况严重 , 采购人有权要求中标人限期整改。
★ 10.34 、中标人做出书面承诺 , 保证在《中标通知书》发出之日起十五日内签订合同 , 合同签订后一周内即有能力根据采购需求派驻员工提前接受物业服务工作。（投标时提供承诺函原件）
10.35 、违反或怠于履行合同和采购需求规定之责任和义务视为违约 ; 因中标人违约 , 导致单方解除合同造成采购人损失的 , 由中标人承担民事赔偿责任。
10.35 、合同期满、双方未续约或因中标人违约、采购人单方面解除合同或中标人单方面解除合同 , 中标人应履行以下义务 :
10.35.1. 在采购人指定的时间内全面撤离物业区域。
10.35.2. 在采购人指定的时间内无条件移交以下物件 :
（ 1 ）采购人移交给中标人使用和管理的物业图纸资料。
（ 2 ）采购人移交给中标人使用和管理的办公值班用房。
（ 3 ）采购人移交给中标人使用和管理的办公台椅、钥匙、等物件。
（ 4 ）用采购人支付费用购买的所有物料。
10.35.3. 所有中标供货商的自用物品 ( 物业服务费涵盖的费用采购物品 ) 所有权属于中标人 , 由中标人自行处理。
★ 10.36 、中标人应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资， 服务人****城市最低生活保障标准（工资不含按国家规定供应商需支付的社会保险及其他应付费用）。（投标时提供承诺函原件）
★ 10.37 、中标人应按照《中华人民共和国社会保险法》的相关规定，支付国家规定需购买的社会保险费用。（投标时提供承诺函原件）
10.38 、本文件所称的“合同”是指中标人与采购人签订的《物业服务合同》 ; 本文件所称的社会保险是指“基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险”。
10.39 、为了提升服务质量，中标人需为采购人提供额外的增值服务，如：消毒、打气、快递、便民服务（无论赢利与否，中标方需提供，费用可额外收取）。
★十二、 采购项目商务要求（报价要求、物业管理期限及管理服务费支付办法）
11.1 、 报价要求：投标报价为全包价，以人民币为结算单位，包括本项目所有人工费、管理费用、保险费、福利补贴、培训费、服装费、设施工具、日常用品、办公用品、绿化垃圾处理、室内绿摆植物养护、、疏通、除四害 、清洁消耗品、、各种税费及合同实施过程中应预见和不可预见费用等全部费 用。
11.2. 服务期限为自合同签订之日起 1 年，在预算保证前提下，一年服务期满后供需双方无意见可续签 1 年，合同一年一签，累计服务期限不超过 2 年。
11.3. 付款方式：
①按月支付物业服务费，即每月 15 日前支付上月物业服务费。
②在服务管理期限满且完成相关服务工作后十五个工作日内，支付最后一期余款。
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